О главном в строительной отрасли и планах НОСТРОЙ в своём интервью рассказал нам Вице - президент НОСТРОЙ Антон Мороз

Что такое «Устойчивое развитие» строительной отрасли?
Начнем с того, что строительная отрасль является «локомотивом» роста любой экономики, особенно экономики Российской Федерации. В рамках строительной отрасли — это не только национальный проект «Жилье и городская среда», но и в той или иной части порядка 5-6 национальных проектов, которые действуют на территории России и утверждены Президентом РФ, поскольку национальные проекты в области культуры, здравоохранения, спорта и социального развития в части реализации связаны со строительством объектов, а значит, и со строительной деятельностью. Также мы понимаем, что существуют еще национальные проекты и системы развития энергетической отрасли страны, которая не может развиваться отдельно от строительной деятельности, поскольку подразумевает развитие территорий. Территориальное планирование, строительство, развитие промышленности и индустрии, которые связаны со строительством этих объектов - всё это экономическая деятельность внутри страны, которая связана с реализацией программ в части строительства жилья, промышленности, инфраструктуры, дорог, энергетических объектов.

На нынешний момент, если брать общую ситуацию по стране, строительная отрасль по размеру налогов, исчисляемых в казну региональных и федеральных бюджетов, может претендовать, усредненно, на 2-4 место. Соответственно, если мы берем всю шкалу отраслевых экономик России, то это очень высокое место.

Это показывает:

Первое - это максимально емкая отрасль с точки зрения занятости населения, а также с точки зрения осваиваемых объемов бюджетных и внебюджетных средств;

Второе - это достаточно «чистая» отрасль с точки зрения её налогопослушания, и это при том, что она у нас считается «серой» отраслью. Но строительство платит огромные налоги в бюджет, что как раз является одним из основных показателей «чистоты», а количество уплачиваемых налогов в строительной отрасли крайне велико, что показывает «чистоту» отрасли в целом. В то же время в банковской сфере проблемных банков существует гораздо больше, чем проблемных объектов в строительстве; 

Третье — это количество занятых в отрасли людей - порядка 7 - 10 миллионов. Оценка производится по разным подсчетам: в той или иной степени - в области инжиниринговой деятельности, проектирования, в строительной индустрии. Если мы переведем данные показатели в общечисловые на территории Российской Федерации, то это порядка 2% всего населения России и около 10% работоспособного населения страны, что уже очень много, составляет процент средней политической партии, получившей поддержку на выборах по количеству имеющих право голоса на территории РФ.

Не удивительно, что строительная отрасль, как системообразующая, является одной из основных, той, которой уделяется большое внимание в рамках любой программы устойчивого развития страны.

Устойчивое развитие без строительства невозможно, поскольку именно строительство обеспечивает создание новых предприятий, внедрение технологий, загрузку различных смежных отраслей, логистику, развивая дорожную инфраструктуру (так как дороги тоже строим мы), освоение крупномасштабных территорий, развитие которых сейчас - одна из основных задач национальных проектов. Исходя из этого, можно сделать однозначный вывод: строительство — это одна из приоритетных отраслей устойчивого развития экономики страны.

В рамках Национальных проектов какие задачи ставит перед собой НОСТРОЙ?
Первое — это разработка «Стратегии развития строительной отрасли 2030», в подготовке которой, совместно с Правительством и институтом РАНХиГС, принимает участие НОСТРОЙ. Нашими специалистами подготавливается отдельный блок этой Стратегии. Она проходит обсуждение на круглых столах и на панельных сессиях, которые проводит Минстрой России. Собственно, те наши предложения, которые мы закладываем в разрабатываемую Стратегию, являются основными позициями, которые эта Стратегия будет содержать.

Какие предложения НОСТРОЙ вносило:

1. Предложения связанные с изменением системы ценообразования и повышения реальной стоимости труда, как специалистов на месте, так и переоценки самих строительных работ, а также по разработке современной системы технического регулирования, которая должна способствовать внедрению инновационных, энергоэффективных технологий;

2. В строительной отрасли — вопросы, связанные с обеспечением сдачи необходимого количества жилья, объёмы которого установлены национальным проектом, в рамках 120 млн. квадратных метров к 2024 году. Соответственно, для этого тоже необходим крупный комплекс законодательных и нормативных мер, которые позволили бы строителям эту поставленную Президентом задачу выполнить;

3. Безусловно, одно из основных направлений — это кадровое обеспечение отрасли. Мы имеем проблемы с кадровым обеспечением как на уровне рабочей специализации, так и на уровне инженерно-технического персонала;

4. Нормативная деятельность, которая должна описывать процессы, скажем так, максимально убирая администрирование строительства, тем самым позволяя ему планомерно развиваться, поскольку строительство до сих пор является заадминистрированной отраслью; 

5. Поддержка малого бизнеса и предприятий строительной индустрии, что обязательно должно содержаться в Стратегии.

Существуют определенные системные направления, по которым НОСТРОЙ готов работать:

- Одно из направлений, с точки зрения подтверждения квалификации, это оценка квалификации инженерно-технического персонала. Соответственно, это работа, которая должна проводиться совместно с Министерством образования и Министерством строительства, с точки зрения создания общей системы профессионального заказа для ВУЗов и для подготовки в дальнейшем кадров, которые будут исполнять национальные проекты. Здесь мы делаем акцент на тех специализациях, которые на нынешний момент, к сожалению, ВУЗами упущены. Недостаточно и квалифицированных экономистов в строительстве, отсутствие которых не позволяет нам выстраивать нормальные отношения с банковскими и финансовыми институтами в стране по переходу на проектное финансирование. Мы готовы заниматься подготовкой предложений для улучшения ситуации с точки зрения привлечения в отрасль молодых кадров по рабочим специализациям, пропагандируя эти специализации и проводя конкурсы профессионального мастерства, на базе этого улучшая финансовое обеспечение людей, занятых в рабочих профессиях, доказывая необходимость пересмотра системы ценообразования по рабочим специализациям для того, чтобы в дальнейшем привлекательная заработная плата стимулировала приход молодого населения именно на работу «руками». Это то, чего сейчас не хватает. Кроме того, у нас сейчас много трудовых эмигрантов, которые и безопасность не обеспечивают, и налоги платят не в стране;

- Второе направление — вопросы, связанные с жилищным строительством и переходом на новую систему финансирования жилищного строительства. Здесь наша основная задача упростить ипотечные инструменты для населения, для того, чтобы граждане пользовались ипотекой, покупали жилье. Основные покупатели жилья — граждане Российской Федерации. Соответственно, нужен комплекс мер, который мы можем предложить, который мог бы стимулировать покупку жилья населением на первичном рынке, а не на вторичном, а также меры, которые могут максимально расширить финансовые возможности граждан использовать ипотеку, как инструмент покупки жилья. При этом, мы активно работаем с нормативной базой, которая позволила бы в России использовать и создавать достаточно большой объем арендного и социального жилья. Об этом говорит Министерство строительства, об этом говорим мы. Вместе с Минстроем разрабатываем комплекс мер, которые способствовали бы этому, поскольку, на наш взгляд, государство должно более активно быть представлено на рынке строительства. Наши соседи, западноевропейские партнеры, у которых от 45% до 60% жилья, используемого на территории — это жилье социального назначения или арендное жильё, созданное и сдаваемое государством или совместно государственными и частными инвесторами в аренду. Нам необходимо привлечь интерес государства и наших инвесторов на этот рынок создания арендного жилья и жилья социального найма. Они должны вкладывать деньги не только в строительство нового жилья, но и в эти инструменты, создавая за счет арендного и социального жилья дополнительный необходимый жилищный фонд для обеспечения граждан тем объёмом кв. метров, который заложен нацпроектом на территории России и будет способствовать комфортному проживанию граждан;

- Развитие системы саморегулирования — одна из основных наших задач. Мы считаем, что система саморегулирования — это основной экспертный институт для государства. Есть протокол Вице-премьера Виталия Мутко, где НОСТРОЙ уже включён в круг согласительных организаций по нормативно — технической и нормативно — правовой документации, связанной со строительством. Сейчас у нас есть ответственность за исполнение государственных контрактов, а также за безопасность. В то же время, мы хотим, чтобы эта ответственность была сопряжена с определенными функциями. Ответственность без обеспечения определенного контроля становится однобокой, поэтому мы настаиваем на том, чтобы саморегулируемые организации, как общественные институты, максимально широко участвовали во всех процедурах, связанных с контрактованием в субъектах в части строительства. Выстраиваемые системы развития строительной отрасли или проведение конкурсных процедур, допуск к конкурсным процедурам тех компаний, которые в состоянии эти конкурсы не только выиграть, но и завершить строительство с необходимым качеством и безопасностью — это основная задача НОСТРОЙ, которую мы сейчас видим.

Естественно, после того как Стратегия будет создана, должна быть создана «дорожная карта» по ее реализации — это основной документ после Стратегии, который будет пошагово описывать, каким образом к 2030 году, мы получим ту строительную отрасль, которую мы видим — незаадминистрированную, а свободно развивающуюся, с хорошим валовым внутренним продуктом, с хорошим экспортным потенциалом, инновационную, технологичную, с большим количеством занятых людей, у которых будет достойная заработная плата.

«Дорожная карта» — это одна из основных задач, над которой мы работаем, для того, чтобы Стратегия превратилась не просто в документ, лежащий на полке, а получила пошаговую инструкцию действий по реализации данной Стратегии.

Ценообразование в строительной отрасли?
Многие говорят, что цена завышена. Смотря где завышена. Если мы говорим не о строительстве жилья и квадратных метрах, а говорим об исполнении государственных контрактов, то сейчас мы наблюдаем совершенно другую динамику. Что мы наблюдаем:
К сожалению, сейчас крайне мало генподрядчиков, которые готовы выходить на конкурсы и осуществлять строительство от начала до конца с необходимой безопасностью и качеством по заложенным ценовым показателям в рамках этого конкурса. И зачастую закупка проходит у единого поставщика услуги. А потом объект либо не завершается, либо к нему предъявляется дополнительная обоснованная смета и начинаются проблемы с финансированием этого объекта. Это касается объектов как регионального, так и федерального уровня. Мы все прекрасно знаем, что после крупнейших федеральных мероприятий мирового уровня – таких, как Олимпиада в Сочи, Чемпионат Мира по футболу, Универсиады, большое количество генподрядчиков, к сожалению, были вынуждены начать процедуру банкротства в связи с тем, что те денежные средства, которые были выделены, фактически не покрыли их затраты. Всё это связано именно с ценообразованием в строительстве. Поэтому как раз реформирование системы ценообразования сейчас крайне необходимо. Цена строительных работ не переоценена, а наоборот - недооценена. 

Мы переходим на новый ресурсный метод ценообразования. Сейчас активная работа идет с субъектами Российской Федерации со стороны Министерства строительства, поскольку мы имеем представительство в каждом субъекте Российской Федерации и понимаем уровень ценообразования в каждом субъекте. Далее мы совместно с Правительством и Минстроем России через наши общественные организации, а также совместно с Правительством субъектов отрабатываем вопрос повышения стоимостных индексов в субъекте. Уже есть примеры качественной эффективной совместной работы субъекта, НОСТРОЙ и Минстроя РФ по этим направлениям. Более 20 субъектов провели реформу ценообразования, изменили свои стоимостные показатели и утвердили их на уровне министерства, и цена в этих субъектах и на конкурсах увеличилась более, чем на 12-17%, а это соответственно привлекло предприятия к участию в этих конкурсах, и строительная отрасль в них стала жить и развиваться. Тем самым, повышая расценки, мы возвращаем строительные компании в регионы, которые в состоянии исполнять с надлежащим качеством работы и готовы выходить и выигрывать конкурсы, а также обеспечивать дальнейшую безопасность строительства. При этом решается проблема недооценки строительных рабочих специализаций, недооценка самих этих работ, недооценка строительных материалов. В некоторых субъектах стоимость строительных материалов выросла до 20%, топлива – до 10%, и зачастую эти цифры не соответствуют тем, которые заложены сейчас в конкурсных процедурах государства. Здесь НОСТРОЙ взял на себя часть работы по изменению системы ценообразования в строительстве. Совместно с Главгосэкспертизой и Минстроем России мы стараемся решить эту задачу, чтобы метод, к которому мы сейчас переходим, позволял оценивать фактическую, реальную стоимость строительных работ и выплачивать адекватные деньги строителям, выигравшим конкурсные процедуры.

Если мы говорим о жилье, то здесь все очень неоднозначно. Стоимость квадратных метров, высока или мала? Если мы посмотрим на жилье в местах, где покупательная способность населения позволяет и само месторасположение является понятным и приемлемым для гражданина, то такое жилье покупается и кв. метры в домах распродаются на 100%. В хороших местах нет сданных домов с непроданными квартирами. Те дома, в которых порядка 20-30% квартир не продано, в основном не заселяются из-за неудачного месторасположения, несоответствующей объекту цены, неподготовленностью объекта для нормального и комфортного проживания гражданина с точки зрения обеспечения социальной инфраструктурой и обеспечения иных нужд гражданина. Поскольку мы очень сильно зависим от покупательской способности и мнения граждан, то показатели покупки кв. метров в доме и являются основными для строительства жилья. Покупатель всегда голосует рублём.
Если мы говорим о том, что стоимость строительных материалов растет, значит и стоимость квадратных метров жилья будет расти. А стоимость строительных материалов растет, как я говорил, в среднем по определенным позициям и в определенных субъектах от 10 до 30 % по основным направлениям. Стоимость денег, с учетом перехода на проектное финансирование для строительства от 6 до 12% увеличила стоимость расходов строителя на привлечение денежных средств в банки. Фактически Вы, отдавая денежные средства по договору долевого участия уже не строителю, а в банк, платите проценты банку, но и мы платим проценты банку за то, что берем у него деньги. Раньше мы брали у вас их фактически бесплатно, и строили на них. Сейчас, мы за это заплатим от 6 до 12%, естественно, это не может не отражаться на себестоимости строительства и на стоимости квадратного метра. Поэтому, мы фиксируем повышение стоимости жилья на 12-17% по всей стране — это объективная реальность. Другое дело, все это имеет определенные рамки, если не стимулировать покупательный спрос гражданина, то и покупать будет собственно некому. Можно сколько угодно говорить о том, что строитель может построить 120 млн. квадратных метров. Если банки дадут необходимый объем проектного финансирования, мы построим, но хватит ли у граждан Российской Федерации денежных средств, чтобы их приобрести? У нас большое количество населения находится за чертой 50 тысяч рублей — это доход ниже среднего, соответственно не позволяющий входить в ипотечное кредитование. Эти граждане не могут пользоваться ипотечным продуктом, естественно, они не могут купить себе жилье. Единственный продукт, который они могут использовать — это арендное жилье. Если здесь не будет дополнительных принято Правительством дополнительных мер, то те квадратные метры, которые мы построим, не будут реализованы, соответственно, строитель фактически попадает в ситуацию предбанкрота или банкрота.

Что с качеством жилья?
На наш взгляд, качество строительства, на нынешний момент, с учетом изменения законодательства достаточно серьезно подросло. Если мы раньше строили жилье «эконом – класса», то сейчас такое понятие выходит из обихода строительных компаний и существует понятие жилья «комфорт-класса». Это совершенно разные оценки жилья. Жильё «комфорт-класса» подразумевает использование определенных нормативов, в том числе отделочных материалов; наличие у объекта определенной инфраструктуры, начиная от экологии и зеленых насаждений, и территорией, которая должна быть благоустроена, заканчивая объектами социального назначения, которые должны данный объект сопровождать — школы, детские сады, рассчитанные по нормативам, физкультурно - оздоровительные комплексы, детские площадки, дороги и прочее. Естественно, это влияет на качество жилья и на качество требовательности населения. Когда население переходит от понятия «эконом» и привыкает к понятию «комфорт», оно уже и несколько по-другому смотрит на стены, которые строитель сдает.

Мы много говорим о потребительском экстремизме, который сейчас, к сожалению, имеет место быть и мешает развиваться застройщикам. Это тоже проблема достаточно серьёзная, здесь нужно отдельное внимание уделять правовому регулированию, дабы не допустить использование наших граждан в качестве инструмента некими юридическими структурами для того, чтобы застройщика, пусть и нарушившего в большей части не по своей вине сроки, превращать в структуру, с которой тем или иным способом пытаются получить итак небольшие денежные средства, которые он зарабатывает, и приводя в результате его деятельность к банкротству, либо к тому, что застройщики по причине претензий со стороны этих юристов и экстремистов уходит с рынка застройки. Мы не говорим о том, что застройщик не должен отвечать за свои сроки или обязательства, мы говорим о том, что любые формы взаимоотношений должны быть понятны и прозрачны и приводить к удовлетворению гражданина, заказавшего или купившего кв. метр, но в то же время сохранить застройщику возможность заниматься своей деятельностью. К сожалению, потребительский экстремизм в строительстве уже многих застройщиков привёл к вынужденному банкротству. С точки зрения экстремизма оказывается влияние на качество. Из-за давления юристов в начале застройщик не в состоянии обеспечить надлежащее качество в угоду срокам, понимая, что после окончания строительства он может получить ворох претензий со стороны юристов, которые сделают его деятельность абсолютно бесполезной с точки зрения развития предприятия.

Также существуют проблемы введения в оборот новых материалов, которые позволили бы это качество улучшать при производстве, поскольку у нас очень негибкая нормативная база, и зачастую, для того, чтобы новый строительный материал попал на строительную площадку, нужно потратить несколько лет. В то же время, на наш взгляд, качество улучшается, и это неизбежный процесс, особенно в рамках действующих нормативов, которые сейчас имеет правительство. В рамках Стратегии, мы предлагаем определенные улучшения, то есть, пересмотреть нормативную базу, создать нормативный документ, который будет описывать нормативно-техническое регулирование строительства, с точки зрения его улучшения и дальнейшего стимулирования к более простому переходу и к современным материалам, нежели сейчас. Да, опять же, это позволит улучшить качество и внешний облик создаваемых объектов.

Контроль за исполнением плана застройки?
Застройка осуществляется на основании проектной документации, которую застройщик согласовывает с органами власти субъекта Российской Федерации, независимо от того, будет строиться отдельно стоящее здание или комплексная застройка. Любой план подразумевает некую систему территориального планирования. У любого города есть генеральный план, есть проект планировки застройки, есть нормы градостроительной деятельности, документации, которые город закладывает и описывает по каждому отдельно стоящему объекту. Если строителю необходимо построить несколько зданий на территории субъекта, подписывая инвестиционнный договор с субъектом РФ, то обязательно в этом соглашении будут проговорены те действия, которые застройщик дополнительно должен провести в рамках освоения этой территории, без которых субъект не будет принимать этот объект в эксплуатацию. Все эти нормы фиксируются и со стороны субъекта, и со стороны застройщика договором между субъектом и застройщиком. Поэтому, просто взять и сказать, что я сегодня построил 10 домов и я не буду далее заниматься благоустройством парков, строить школы и прочее, очень сложно, если заказчик со стороны власти правильно и грамотно подошёл к вопросу подписания соглашения. У государства всегда есть много способов застройку остановить. Существует разрешительная документация, экспертиза, которую застройщик проходит, разрешение на строительство. Также нужно отметить, что существует прием объекта в эксплуатацию. На каждом этапе, государство контролирует строителя на исполнение тех норм, которые он на себя принял. Эти нормы, в том числе, подразумевают не только исполнение технических регламентов по строительству здания, но и те инвестиционные обременения, которые он получил в рамках подписания соглашения на выделение участка. Если на земельном участке прописаны необходимые действия, связанные с территорией, и они включены в обязательства застройщика, то застройки их должен будет исполнить. Ситуация, когда построен дом, сдан в эксплуатацию, а детский сад не построен или еще что-то, или территория не облагорожена — это не только проблема в строителе, но и проблема плохой работы региональной власти, которая не обеспечила своевременный надзор и контроль за теми работами, которые строитель проводил и за исполнением того договора, который он с застройщиком заключил. Либо же сознательно не предусмотрела необходимость развития социальной инфраструктуры в приложении к территории застройки. Можно с уверенностью говорить, что если застройщику будут предоставлены нормальные условия для осуществления застройки, то правильный и грамотный застройщик всегда построит то, что он обещал. Ну и нужно понимать, что всё-таки проблема планирования территорий применима именно в крупных мегаполисах и агломерационных центрах. А Россия – это территория большой стройки и необходимо строительство не только в этих агломерационных центрах, но и на сельских территориях, на удалённых от крупных агломераций территориях с целью полномасштабного территориального развития и планирования всей страны. Мы должны развивать все виды домостроения, которые существуют в России для того, чтобы выполнить задачи, поставленные перед страной Президентом.

В завершении словами Вице - президента НОСТРОЙ Антона Мороза: «И все-таки, Россия — это, в первую очередь, Земля, а не сто этажей в небо».

© Татьяна Ельникова