7.1. К застроенным территориям относятся территории с плотно расположенными объектами капитального строительства и их участками. Уникальные территории – территории, для которых не применяются стандартизированные подходы (объекты культурного наследия, в том числе промышленного назначения, территории, обладающие статусом исторического города или достопримечательного места, и пр.) - развиваются по индивидуальным проектам. Для всех остальных застроенных территорий выделяют два варианта развития:

1. Революционное развитие: Подразумевает полную замену существующей застройки. Применяется при развитии территорий с низкой интенсивностью использования: промышленных и транспортных предприятий, застроенных сельскохозяйственных территорий, зон особого назначения (например, бывших военных частей), в некоторых случаях - территорий индивидуальной жилой застройки, территорий ветхого и аварийного жилья. После освобождения от существующей застройки территория развивается как свободная;
2. Эволюционное развитие: постепенное преобразование застройки, предполагающее частичное обновление жилого фонда и сохранение сложившегося местного сообщества. Эволюционное развитие предпочтительно для развития застроенных территорий.

7.1.1. Стандарт также выделяет три принципиальных сценария развития территорий по изменению одного из основных параметров – плотности застройки:

• Стабилизация. Задача сценария - фиксация характерных параметров сложившейся среды и восстановление застройки на пустующих участках. Подразумевает улучшение состояния сложившейся застройки с сохранением ее основных характеристик и параметров. Новое строительство, как правило, отсутствует. Увеличение плотности застройки не превышает 15 % от общей площади существующей застройки;
• Рост. Задача сценария - обеспечить предсказуемое поступательное уплотнение застройки территории и повысить привлекательность открытых общественных пространств. Подразумевает развитие территории (новое строительство и реконструкцию) со значительным увеличением плотности застройки, сопровождается значительными изменениями объемно- пространственных характеристик и, в случаях микрорайонной застройки, изменения планировки территории;
• Сжатие ‑ развитие территории со значительным (более 15%) уменьшением плотности застройки. Задача сценария ‑ снижение общей площади объектов капитального строительства и обеспечение возможности компактного уплотнения территории в будущем, как правило, со снижением этажности (масштаба) застройки. Сценарий сжатия применяется, если территория теряет население, в результате чего количество пустующего жилого фонда достигает такого объема, что ремонт, содержание инженерных систем зданий, поддержание благоустройства территорий становятся для города экономически нецелесообразными. Подразумевает снос отдельных зданий и реконструкцию с понижением плотности застройки и повышением, в свою очередь уровня комфорта жилых зданий и уровня благоустройства территории.

7.2. Развитие застроенных территорий в рамках малоэтажной модели (индивидуальной жилой застройки, блокированной застройки и многоквартирной малоэтажной застройки) происходит в соответствии с описанными сценариями стабилизации и роста.

Сценарий стабилизации применим к территориям, на которых не прогнозируется рост населения, и направлен на повышение качества жизни на рассматриваемой территории;

Сценарий роста применим к территориям с хорошей транспортной инфраструктурой, обладающим значительным градостроительным потенциалом.

7.2.1. Этапы развития по сценарию стабилизации:

• формирование красных линий вдоль улиц и проездов. Выравнивание границ участков по установленным красным линиям;
• определение типов существующих открытых обществен­ных пространств. Выбор участка для размещения сквера;
• анализ территории для определения возможного нового строительства в соответствии с параметрами модели;
• благоустройство улиц, организация тротуаров и дорожного покрытия. Благоустройство и озеленение открытых общественных пространств;
• организация парковочных мест на придомовых участках и вдоль улиц;
• разработка правил застройки, регулирующих размещение на участке объектов новой застройки, включая требования к отступам от красных линий, высоту и просматриваемость ограждений.

7.2.2. Этапы развития по сценарию роста:     

• определение новой планировочной структуры территории путем формирования красных линий вдоль улиц и проездов, выравнивания границ участков по установленным красным линиям;
• определение типов существующих открытых общественных пространств. Выбор участка для размещения сквера;
• анализ территории и существующего жилья с целью для определения  нового строительства с возможным сносом отдельных ветхих зданий. Формирование сплошного фронта вдоль наиболее активных улиц. На остальных улицах существующие дома частично заменены дуплексами и блокированной застройкой;
• благоустройство улиц в соответствии с установленным типом, организация тротуаров и дорожного покрытия. Благоустройство и озеленение открытых общественных пространств;
• организация парковочных мест на придомовых участках и вдоль улиц;
• разработка правил застройки, регулирующих размещение на участке объектов новой застройки, включая требования к отступам от красных линий, высоту и просматриваемость ограждений.

7.3. Развитие застроенных территорий в рамках модели среднеэтажной микрорайонной среды

7.3.1. Стандарт рассматривает два сценария развития среднеэтажной микрорайонной городской среды:

- Сжатие. Подразумевает разукрупнение кварталов (микрорайонов) со сносом части застройки, ограничение максимальной этажности новых зданий и понижением этажности реконструируемых зданий. Сценарий сжатия применим в городах с убывающим населением и направлен на снижение расходов муниципального бюджета на содержание избыточного жилого фонда и на повышение качества жизни горожан. Такой сценарий закладывает основу для размещения новой застройки в случае прироста населения в будущем.

Рост подразумевает разукрупнение кварталов (микрорайонов), уплотнение застройки с сохранением этажности и формирование новых фронтов застройки. Применим к территориям, хорошо обеспеченным транспортной инфра­структурой, при потребности в новом жилищном строительстве.*

7.3.2. Этапы развития по сценарию сжатия:

• формирование красных линий и комплексное межевание территории. Определение территории под расселение и снос;
• определение типов существующих открытых общественных пространств. Выбор участка для размещения новых открытых пространств улиц, местных площадей, сквера;
• анализ территории для определения участков нового строительства нового строительства в соответствии с параметрами модели. Расселение и снос аварийных домов. Реконструкция домов со снижением этажности, увеличение площадей квартир, организация террас для жителей первых этажей;
• благоустройство существующих улиц и строительство новых, согласно установленным типам. Благоустройство и озеленение открытых общественных пространств их четкое функциональное зонирование.
• компактное размещение открытых парковок;
• замыкание сформированных кварталов новой застройкой.

7.3.3. Этапы развития по сценарию роста:

• определение новой планировочной структуры территории -выделение кластеров застройки, которые лягут в основу новых кварталов. Снос домов, препятствующих разукрупнению кварталов. Формирование красных линий и комплексное межевание территории.
• определение типов существующих открытых общественных пространств. Выбор участков для размещения новых общественных пространств - улиц, местной площади, сквера;
• анализ территории для определения возможного нового строительства в соответствии с параметрами модели - среднеэтажная застройка кварталов, 9-ти этажная вдоль главной улицы. Определение возможных мест размещения уникальной застройки, градостроительных акцентов;
• разукрупнение территорий микрорайонов с организацией улиц вместо проездов
• уплотнение застройки: реконструкция существующих зданий с реорганизацией первых этажей или с пристройкой коммерческих помещений. Замыкание периметра образованных кварталов новой застройкой
• благоустройство существующих улиц и строительство новых. Благоустройство и озеленение открытых общественных пространств.

7.4.3. Алгоритм разработки решений застройки территории и этапы развития по сценарию роста:

• определение новой планировочной структуры территории выделение кварталов, которые станут основой новой застройки;
• установление красных линий и межевание территории;
• реконструкция домов с возведением пристроенных помещений обслуживания и торговли, обновление фасадов, входных групп, лоджий.
• определение типов существующих открытых общественных пространств. Организация улиц вместо внутренних проездов Выбор участков для размещения новых общественных пространств разных типов улиц, районного парка, местных скверов и площади;
• благоустройство существующих улиц, местного парка и сквера;
• формирование уличных фронтов с помощью новой многофункциональной малоэтажной застройки, замыкание периметра существующих и образованных кварталов малоэтажными пристройками коммерческого назначения;
•  компактное размещение и озеленение плоскостных парковок.