Важную тему взаимоотношения застройщиков с финансовыми институтами по проектному финансированию и изменению законодательства обсудили участники совещания под руководством заместителя губернатора Югры Андрея Зобницева. 

В проектно-ресурсном центре «Облака» ТРЦ «Вершина» в Сургуте собрались представители региональной и муниципальной власти, банковской сферы, застройщики региона. Участников волновал главный вопрос: что происходит на региональном рынке жилья и что надо делать для улучшения ситуации в рамках реализации плана трансформации делового климата (ТДК)?

Участники поделились своим мнением, каким образом можно решить системные проблемы, возникающие в сфере жилищного строительства, в том числе связанные с взаимодействием с банками по финансированию этой сферы в Югре.

Открыл встречу сопредседатель общественной организации содействия привлечению инвестиций в Российскую Федерацию «Инвестиционная Россия», почётный строитель России Алексей Сафиоллин, который отметил важность обсуждаемых проблем.

– Минстрой и Минэкономразвития России ждут от застройщиков, органов региональной и муниципальной власти, представителей банковской сферы системных предложений по улучшению ситуации в сфере жилищного строительства. Внести необходимые изменения в законодательство в части градостроительной деятельности и техпланирования позволит реализация плана ТДК, который имеет большие возможности для упрощения ведения бизнеса, – подчеркнул Алексей Сафиоллин. 

Андрей Зобницев акцентировал внимание на том, что цель встречи – в ходе живого разговора узнать о том, с какими проблемами сталкиваются застройщики в связи со вступившими изменениями в федеральном законодательстве.

Один из региональных проектов, «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», непосредственно касается застройщиков. В проекте, который предстоит реализовать в рамках нацпроекта «Жильё и городская среда», содержатся приоритеты политики автономного округа в отношении улучшения жилищных условий югорчан.

В прошлом году региональная власть в полном объёме профинансировала работы по ликвидации балочных массивов. Теперь предстоит выполнить серьезную задачу по ликвидации аварийного жилья.

– Для переселения людей из аварийного жилья необходимо обеспечить плановый ввод жилья. Цифры достаточно амбициозные – Югра должна выйти на показатель 900 тыс. кв. метров по итогам 2019 года и 1 млн. 200 тыс. кв. метров – к 2024 году, – заявил Андрей Зобницев, напомнив, что в 2018 году было введено 565 тыс. кв. метров жилья.

Тема жилищной политики обсуждалась на форуме по устойчивому развитию Северо-Западного федерального округа и совещании с застройщиками, которое провёл вице-премьер Виталий Мутко 4 октября. Одним из участников этих мероприятий был представитель Югры – директор ООО специализированный застройщик «Молодёжный жилищный комплекс» Алексей Дяденко, который ведёт свою деятельность в городском поселении Лянтор Сургутского района.

Алексей Петрович отметил, что застройщик должен инвестировать 15% собственных средств от бюджета проекта, но для большинства представителей среднего бизнеса – это, как правило, непреодолимый барьер.

В настоящее время застройщики не торопятся получать новые разрешения на строительство, а их выход на строительный рынок с новыми проектами в значительной степени сдерживается низкой рентабельностью проектов.

Кроме того, растёт количество обанкротившихся застройщиков и, как следствие, они уходят с рынка. Одной из причин сложившейся ситуации – рост стоимости строительных материалов и топлива, что понижает маржинальность проектов у застройщиков. Другая причина заключается в недоступности проектного финансирования, с которой в настоящее время сталкиваются региональные застройщики.

Низкие показатели объёма проектного финансирования не позволяют застройщикам Югры браться за реализацию новых проектов. По этой причине наиболее важная задача – это увеличение доступности проектного финансирования. Для её решения необходимо принять меры по увеличению финансовой устойчивости застройщиков при переходе на эскроу-счета.

Отношения застройщиков и банков нужно урегулировать на законодательном уровне, т.к. отсутствие конкуренции банков в регионах даёт им основания навязывать застройщикам трудновыполнимые условия проектного финансирования, такие как  избыточные требования к предмету залога, необоснованное повышение ставки проектного финансирования в ходе строительства и т.д.

Кроме того, необходимо установить стандарты проектного финансирования, т.к. рекомендации Минстроя, ДОМ.РФ и ЦБ от 15 апреля 2019 г. не оказывают серьёзного влияния на увеличение объёмов проектного финансирования и совершенствование взаимоотношений застройщиков и банков.

Это связано с тем, что в этих взаимоотношениях не отражены такие ключевые моменты, как критерии расчёта ставок проектного финансирования, условия договора целевого кредита, требования к предмету залога и т.д. Пока этот вопрос никак не решается.

Помимо этого, требуется принять закон при предоставлении проектного финансирования или внести соответствующие нормы в 214-ФЗ, предусматривающие меры по увеличению финансовой устойчивости застройщиков при переходе на проектное финансирование.

Одной из таких мер мог бы стать запрет на капитализацию процентной ставки за время строительства до открытия эскроу-счетов. Участники также предложили установить предельное число банковских комиссий и их размеров в связи с выдачей проектного финансирования, например, за выдачу кредита, поддержание лимита и т.д., а также запрет на увеличение ставки проектного финансирования в ходе строительства.

Ещё одна эффективная мера – предоставление возможности застройщикам осуществлять приобретение земельных участков с использованием расчётов площадями в домах, строительство которых должно будет производиться на данном участке.

Прозвучало ещё несколько предложений, например, по внедрению механизма выкупа за счёт средств бюджета необходимых объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, обеспечивающей интересы жителей, приобретающих квартиры в строящихся домах, а также предоставление проектного финансирования на строительство таких объектов по нулевой ставке.

Серьёзные проблемы при привлечении денежных средств испытывают многие муниципалитеты Югры. В связи с этим, представитель одного из региональных застройщиков попросила правительство Югры рассмотреть возможность дать гарантии муниципалитетам, которые на протяжении 10 лет демонстрируют высокую покупательскую способность.

Всего несколько лет назад банковские структуры практически не выдавали кредиты на строительство многоквартирных домов. Сейчас же это направление – одно из самых распространённых на рынке недвижимости. Вместе с тем, механизм такого финансирования ещё не отлажен и несёт в себе определённые риски.

По мнению некоторых участников рынка новостроек Югры, увеличение объёмов выдаваемых банками займов на возведение жилья положительно отражается на развитии рынка строительства многоквартирных домов.

Многие из строительных компаний привлекают банковские кредиты лишь тогда, когда им не хватает средств для начала строительства объекта. Проектное финансирование чаще всего интересует небольшие компании: они, как правило, не имеют оборотных средств для развития своего дела. Крупные же застройщики обычно стараются применять собственные средства.

Существует мнение, что застройщику удобнее привлекать заёмные средства для строительства дома, а затем реализовать жильё в нём. Эта точка зрения является ошибочной, ведь тогда ход возведения объекта не зависит от показателей продаж квартир в новостройке, и, следовательно, от объёмов поступления денежных средств от покупателей. Оказывается, застройщику выгоднее реализовывать объекты как можно позднее. Этот факт объясняется тенденцией увеличения стоимости жилья на завершающих стадиях.

По мнению заместителя главы региона, важно понять, бывают ли проблемы на этапе взаимодействия с муниципальной властью при обращении в банк.  Алексей Дяденко не видит эффективного взаимодействия между банком и муниципалитетом, который не может предоставить гарантии застройщикам по выкупу жилья.

– Банки не понимают специфику строительного рынка региона и просто не знают, как с нами работать! Или не хотят, – считает застройщик из Лянтора.

При выдаче кредитов застройщикам банки учитывают риски, которые могут возникнуть. Об этом рассказал управляющий Сургутским отделением Сбербанка РФ Александр Солоп, отметивший, что строительный рынок укрупняется, и банкам важно финансировать тех застройщиков, которые могут выполнить свои обязательства.

Получается, что банки ограничены рамками банковской политики и основными нормативными актами, регулирующими банковскую деятельность. Власть, в свою очередь, ссылается на федеральное законодательство и не может гарантировать застройщикам выкуп жилья. В итоге страдает бизнес, который никак не может расправить свои крылья и реализовывать проекты в жилищной сфере. Нужно искать компромисс, ведь недостаточно эффективное взаимодействие банков с застройщиками может привести к тому, что многие муниципалитеты Югры не смогут выполнить программу жилищного строительства в 2019 году.

Автор: Игорь Свинков