Загрузка данных
Публикация

Правовая защита участников отношений долевого строительства

  • 23 сентября 2019 г.
  • 906
  • 0

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
имени М.В. ЛОМОНОСОВА

На правах рукописи

 


Хамов Алексей Юрьевич

Правовая защита участников отношений долевого строительства


Специальность: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

 

Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук

 

 

 


Москва – 2019
Работа выполнена на кафедре предпринимательского права
юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова

Научный Губин Евгений Парфирьевич,
руководитель - доктор юридических наук, профессор

Официальные
оппоненты -
Лескова Юлия Геннадьевна, доктор юридических наук,
Федеральное государственное бюджетное учреждение высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ», заведующая кафедрой предпринимательского, трудового и корпоративного права, доцент
Синицын Сергей Андреевич, доктор юридических наук,
Федеральное государственное научно-исследовательское учреждение «Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации», отдел гражданского законодательства и процесса, ведущий научный сотрудник.
Аюшеева Ирина Зориктуевна,
кандидат юридических наук,
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)», заместитель заведующего кафедры гражданского права, доцент


Защита диссертации состоится «16» октября 2019 в 15 часов 00 минут на заседании диссертационного совета МГУ.12.03 Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова по адресу: Москва, Ленинские горы д. 1, стр. 13-14, 4-й учебный корпус, Юридический факультет, ауд. 536а.

E-mail: dissovet@law.msu.ru

С диссертацией можно ознакомиться в отделе диссертаций научной библиотеки МГУ имени М.В. Ломоносова (Ломоносовский просп., д. 27) и на сайте ИАС «ИСТИНА»: https://istina.msu.ru/dissertations/204175748/.

Автореферат разослан «___» августа 2019 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Д.В. Ломакин
Общая характеристика диссертационного исследования

Актуальность темы
В начале ХХІ столетия в России завершается переход к рыночной экономической системе. Перед страной стоят задачи по обеспечению национальной безопасности, созданию условий последовательного развития экономики, повышению качества жизни российских граждан. Одним из показателей благосостояния гражданина является обеспеченность комфортным жильем. Часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации (далее по тексту – Конституция РФ) каждому гарантирует право на жилище.
Распоряжением Правительства Российской Федерации № 16-р от 17.11.2008 г. утверждена Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года . Согласно разделу 3 вышеназванного документа, доходы и качество жизни людей к 2020 году должны быть сопоставимы с показателями развитых стран. План Концепции, в части достижения уровня обеспечения жильем к 2020 году (по 30 кв.м. на человека), можно назвать нереальным. Однако, в последние годы наблюдается, пусть и незначительное, но увеличение средней площади жилых помещен謬й. Например, на одного жителя в городской местности приходилось в 2009 г. – 21,8 кв. м.; в 2010 г. – 22,1 кв. м.; в 2011г. -22,5 кв. м.; в 2012, 2013 г.г. – 22.9 кв. м.; 2013- 23,3 кв. м. .
Для реализации проектов увеличения средней площади жилых помещений необходимо создать условия, при которых комфортное и качественное жилье будет доступным для всех категорий граждан, решить проблемы ветхого и аварийного жилья, модернизировать жилищно-коммунальное хозяйство.
Недостаточное финансирование строительства жилья государством, послужило толчком для развития строительства на долевых началах , такой способ приобретения недвижимости в России является очень популярным. До относительно недавнего времени отношения участия в долевом строительстве законом не регулировались. Правовой вакуум в регулировании отношений между гражданами и застройщиками, не мог не привести к незащищенности дольщиков.
В 2000-2003 годах и гражданам, и государству стало понятно, что застройщиков, ненадлежащим образом исполняющих обязательства, становится слишком много. Государство приняло решение отказаться от принципа договорной свободы в этой сфере . 30 декабря 2004 г. принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Анализ изменений законодательства об участии в долевом строительстве позволяет сделать вывод о постепенном усилении публично-правового регулирования в указанной сфере, ее последовательном «огосударствлении».
После принятия Закона об участии в долевом строительстве отношения между застройщиками и дольщиками остаются объектом повышенного внимания. Многие неправильно трактуют последние изменения данного закона как полный отказ от долевого строительства. В действительности же, никакого отказа от долевого строительства не планируется. Да, его ждет существенное реформирование, но как способ возникновения права собственности долевое строительство будет сохранено.
До того, как было принято решение о постепенном переходе на проектное финансирование, наблюдалось последовательное увеличение зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Например, в 2015 г. в Москве строилось 394 объекта, по которых привлекались деньги граждан, заключено около 14 тысяч договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). С ноября 2017 по май 2018 года зарегистрировано уже свыше 40 тысяч ДДУ. Причем по этим договорам уже осуществлялись взносы в Фонд защиты дольщиков. Деятельности этого фонда посвящен первый параграф третьей главы исследования.
Т.Ю. Майборода справедливо отмечает: «Кроме решения жилищной проблемы долевое строительство жилья способствует развитию строительных компаний, созданию новых рабочих мест и сокращению безработицы, повышению доходов предпринимателей, а значит и увеличению пополняемости бюджетов разных уровней» .
Конечно же, строительство объектов недвижимости требует крупных финансовых затрат. При этом высок риск потери денежных средств, как для участников долевого строительства, так и для застройщика. Наиболее незащищенной категорией с точки зрения частноправового регулирования, являются граждане – участники долевого строительства. С точки зрения реализации публично-правового регулирования этой сферы отношений серьезные риски несут застройщики.
Несмотря на постоянный процесс обновления законодательства в данной сфере, сохраняются определенные пробелы и недостатки. Шагом на пути к устранению противоречивости законодательства, регулирующего отношения участия в долевом строительстве жилья, является письмо Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13 «О применении законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости)» .
Абзац 4 вышеназванного письма фактически распространил действие Закона об участии в долевом строительстве на любые формы привлечения денежных средств граждан, которые самим законом не предусмотрены. При этом, определяющее значение имеет воля дольщика, направленная на возникновение права собственности на создаваемый объект долевого строительства.
За время действия Закона об участии в долевом строительстве многие граждане улучшили свои жилищные условия. Но при этом возникла и не решена до настоящего времени проблема «обманутых дольщиков». На 1 апреля 2018 года по разным оценкам объекты незавершенного строительства имелись в 69 субъектах РФ. Всего по стране в 2018 году имелось около 850 проблемных объектов, а в реестр пострадавших дольщиков входило более 30000 человек.
Уязвимость участников долевого строительства, вне зависимости от того, являются ли они гражданами или юридическими лицами, проявляется в том, что, внеся денежные средства в строительство объекта недвижимости, они практически не могут влиять на реальное выполнение застройщиком принятых на себя обязательств . В связи с этим, главной задачей правового регулирования отношений участия в долевом строительстве, является поиск эффективных способов правовой защиты дольщиков, в особенности граждан, заключивших договоры без цели предпринимательской деятельности.
Кроме того, государство постоянно разрабатывает меры по модернизации правовой защиты участников долевого строительства. 25 октября 2017 г. Президент Российской Федерации Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования . Переход долевого строительства к проектному финансированию займет несколько лет. По мнению некоторых экспертов, в новой системе проектного финансирования и ухода от привлечения средств дольщиков кредитная нагрузка по процентам вырастет для девелопера и займет в себестоимости строительства 31% - что, несомненно, скажется не только на сокращении маржинальности девелоперских компаний, но и на росте стоимости квадратного метра для конечного покупателя, раньше эта «переплата» для покупателя находилась на уровне 6% в конечной стоимости продукта, а теперь превысит 30%. Этот расчет предусматривает, что к окончанию строительства девелопер сумеет продать все квартиры. Если нет, то кредитная нагрузка за лишний год продаж уже после ввода (объекта недвижимости) вновь вырастет и составит 42% от себестоимости строительства . Такое решение о постепенном переходе долевого строительства на проектное финансирование указывает на неразрешимость имеющихся проблем в рамках действующего законодательства. И основной такой проблемой, по-прежнему, остается нарушение прав граждан – участников долевого строительства.
Актуальность темы настоящего исследования обусловлена также тем, что с 2017 года в законодательство о долевом строительстве вносятся принципиальные изменения, существенно реформирующие анализируемые отношения, находящиеся в настоящее время в переходном периоде.
Степень научной разработанности темы исследования.
Отношения долевого строительства на протяжении многих лет изучаются такими учеными-юристами как: Е.Х. Акчулпановой, А.А. Алтуховым, О.Г. Вагиной, Е.А. Грызихиной, Е.Н. Горбуновой, А.В. Дикун, А.С. Дурновым, О.Г. Ершовым, Е.П. Згонниковой, Т.Ю. Майборода, Н.А. Маштаковой, М.В. Петрухиным, Н.А. Романенковой, Д.А. Соболевым, О.Ю. Скворцовым, К.И. Скловским, О.Ю. Тарховой, И.И. Харитошиным и другими. Большое внимание в этих работах уделяется вопросам, связанным с правовой природой общественных отношений в сфере долевого строительства, правовой сущностью договора участия в долевом строительстве, правовым статусом сторон данного вида договора, с гражданско-правовой ответственностью застройщика. Общим для всех исследований являются выводы ученых о несовершенстве механизма защиты прав участников долевого строительства, а также предложения по изменению и дополнению законодательства РФ с целью усовершенствования механизма привлечения денежных средств по договору участия в долевом строительстве.
На сегодняшний день отсутствуют комплексные исследования по вопросу правовой защиты наиболее уязвимой стороны договора участия в долевом строительстве - участника долевого строительства.
Объектом исследования являются общественные отношения по защите прав участников долевого строительства, которые анализируются с помощью частноправового и публично-правового методов регулирования в указанной сфере.
Предмет исследования составляет комплекс проблем теоретического и практического характера, связанных с регулированием правовой защиты участников долевого строительства, а также нормы гражданского, а в некоторых случаях уголовного и административного права, регламентирующие указанные общественные отношения.
При определении предмета исследования необходимо уточнить следующее: диссертант сформировал классификацию способов защиты прав участников долевого строительства, вложивших средства с целью возникновения у них права собственность. При этом диссертант исследовал вопросы правовой защиты дольщиков с позиции разных отраслей права, регулирующих сферу долевого строительства.
Диссертант счел возможным в ограниченных пределах затронуть проблематику защиты прав участников долевого строительства с помощью норм уголовного права. Федеральным законом от 01.05.2016 № 139–ФЗ «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» (далее по тексту – ФЗ № 139) Уголовный кодекс РФ (далее по тексту – УК РФ) дополнен ст. 200.3, предусматривающей уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Состав ст. 200.3 УК РФ носит противоречивый характер и даже краткий правовой анализ в настоящем диссертационном исследовании позволил выявить его недостатки. Внесение изменений в нормы УК РФ с учетом предложений по устранению выявленных недостатков будет способствовать повышению уровня правовой защищенности участников долевого строительства.
Кроме того, автор провел правовой анализ норм Кодекса РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (далее по тексту – КоАП РФ), предусматривающих административную ответственность застройщика за нарушение прав участников долевого строительства.
Нормотворческий аспект
При регулировании общественных отношений долевого строительства объектов недвижимости применяются нормы Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) . В частности применяются нормы о двух и многосторонних сделках, а также общие положения о договоре, о последствиях признания сделки недействительной, залоге, способах защиты нарушенных прав: о неустойке, взыскании убытков, расторжении договора, (способы обеспечения исполнения обязательств) и др. Кроме ГК РФ, при регулировании отношений по долевому строительству применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) , Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГрК РФ) , в частности, используются основные понятия, сформулированные в нормах этих кодексов, применительно к положениям Закона об участии в долевом строительстве. В настоящем диссертационном исследовании проанализированы противоречивые положения законодательства РФ, выработаны предложения по изменению норм действующего Закона об участии в долевом строительстве с целью повышения эффективности правовой защиты граждан-участников долевого строительства.
Правоприменительный аспект
В связи с противоречивой правоприменительной практикой, отсутствием единообразного толкования норм Закона об участии в долевом строительстве выявлена необходимость разработки единого понимания норм, регулирующих данные общественные отношения.
Целью диссертационного исследования является всестороннее исследование института правовой защиты участников долевого строительства, правовой анализ теоретических и практических проблем, возникающих при защите прав участников долевого строительства, в частности, наиболее уязвимой категории участников – граждан, заключающих договоры участия в долевом строительстве для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, выявление недостатков действующего законодательства. Формулировка конкретных практических предложений по совершенствованию законодательства в области долевого строительства.
Для достижения указанной цели поставлены и решались следующие задачи:
- исследование возникновения и развития общественных отношений долевого строительства объектов недвижимости;
- анализ правовой природы договора участия в долевом строительстве многоквартирных домой и (или) иных объектов недвижимости как нового вида договора в отечественном законодательстве;
- изучение субъектного состава договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- анализ правового статуса сторон договора участия в долевом строительстве многоквартирных домой и (или) иных объектов недвижимости;
- исследование правовой сущности категорий «способы защиты прав», «средство защиты» и «правовая защита участников долевого строительства»;
- формулирование классификации способов правовой защиты прав участников долевого строительства;
- анализ применяемых на практике способов защиты прав участников долевого строительства;
- выработка рекомендаций по усовершенствованию действующего законодательства РФ с целью повышения эффективности правовой защиты участников долевого строительства.
Методология и методы исследования
При написании диссертационной работы применялись различные методы научного исследования. Методологическую основу исследования составил общенаучный диалектический метод, который позволил изучить явления и процессы, связи между сторонами, установить, как влияют друг на друга те или иные процессы, определить направление развития существующих отношений в исследуемой области, а также судить о развитии отношений.
Кроме того, на различных этапах диссертационного исследования использовались специальные методы: историко-правовой, статистический, системно-структурный, сравнительный, обобщения и др.
Теоретическую основу исследования составили труды по теории гражданского права, научные исследования по гражданскому, жилищному, уголовному, административному праву и др.
К вопросам правового регулирования отношений в исследуемой сфере обращались в своих трудах: Е.Х. Акчулпанова, А.А. Алтухов, А.М. Багамаева, В.А. Белов, А.А. Биньковская, О.Г. Вагина, Е.Н. Гендзенхадзе, Е.Н. Горбунова, Е.А. Грызихина, А.В. Дикун, А.С. Дурнов, О.Г. Ершов, Е.П. Згонникова, Е.Г. Козлова, А.П. Кузнецов, Н.П. Курова, И.А. Лепехин, Т.Ю. Майборода, Н.А. Маштакова, М.В. Петрухин, Н.А. Романенкова, Е.А. Суханов, И.А. Зенин, Д.А. Соболев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, О.Ю. Тархова, И.И. Харитошин и др.
Научные работы вышеназванных авторов создали теоретическую базу, обеспечивающую практические основы защиты прав участников долевого строительства. В то же время, высоко динамичный характер общественных отношений в сфере жилищной политики, изменений законодательства в этой области требуют продолжения научно-теоретической разработки данной проблемы.
Нормативная база исследования включает положения Конституции РФ, международные правовые акты в части признания и защиты жилищных прав, нормы советского права, регулировавшие общественные отношения в сфере строительства жилья, нормы гражданского, предпринимательского, жилищного, уголовного, административного законодательства РФ, регулирующие отношения, обеспечивающие защиту прав участников долевого строительства объектов недвижимости. Особое внимание в работе уделено нормам Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, в исследовании использованы нормативные правовые акты федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов, законодательство стран-участниц СНГ, регулирующее отношения в области долевого строительства, нормативные акты некоторых иностранных государств, регулирующих аналогичные общественные отношения.
Эмпирическую основу исследования составили статистические данные, касающиеся вопросов долевого строительства жилья, размещенные на официальных сайтах Федеральной службы государственной статистики, Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, Росреестра в сети Интернет.
Положения и выводы диссертанта базируются на обобщении материалов 130 гражданских дел, 90 хозяйственных споров, рассмотренных судами в период с 2004 по 2017 годы в 24 субъектах Российской Федерации.
Научная новизна исследования заключается в том, что на основе изучения положений гражданского и предпринимательского права, отношения долевого строительства проанализированы с учетом взаимосвязи частноправовых и публично-правовых способов защиты участников долевого строительства, в том числе в случае, когда применение частноправовых способов не позволяет в полной мере обеспечить правовую защиту участников долевого строительства. В целях обеспечения эффективной правовой защиты интересов субъектов долевого строительства дана оценка проектов более широкого использования сферы публично-правового регулирования данных отношений, системы юридических мер, направленных на защиту интересов участников данных отношений. Также дана оценка частноправовым способам и их неэффективности.
Положения, выносимые на защиту
1. Обосновано, что «участник долевого строительства» это гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, вкладывающие свои денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с целью возникновения у него права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Статья 2 Закона об участии в долевом строительстве «Основные понятия» дает определения таким правовым категориям, как «застройщик» и «объект долевого строительства», однако в Законе об участии в долевом строительстве отсутствует определение основной стороны договора - категории «участник долевого строительства». Это отрицательно сказывается на разработке научных положений и совершенствовании законодательства о правовой защите участников долевого строительства.
2. Предложена классификация способов правовой защиты участников долевого строительства:
I. Общие способы правовой защиты частноправового характера:
1) компенсационные способы - такие как взыскание неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами; возмещение убытков; устранение недостатков, выявленных в течение гарантийного срока; получение страхового возмещения;
2) правоустанавливающие способы - признание права собственности на объект долевого строительства; признание права долевой собственности на недвижимость;
3) правопрекращающие способы - расторжение договора участия в долевом строительстве; уступка права требования;
4) превентивные (предупредительные) способы - залог, поручительство, счет эскроу.
II. Специальные способы правовой защиты публично-правового характера: в свою очередь подразделяются на:
1) компенсационные способы - деятельность компенсационного фонда. Компенсационный фонд является самостоятельным специальным способом правовой защиты участников долевого строительства;
2) превентивные (предупредительные) способы - единая для всех застройщиков обязанность составления проектной декларации по установленной форме, а также административная ответственность застройщика, предусмотренная ст. ст. 9.5 КоАП РФ, 14.25 КоАП РФ; уголовная ответственность застройщика, предусмотренная ст. 200.3 УК РФ.
3. Определено, что небольшой временной период просрочки передачи объекта недвижимости (до двух месяцев) допускается рассматривать в качестве самостоятельного основания снижения размера неустойки только в том случае, если застройщик, хотя и с опозданием, но исполнил обязательства по передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства.
4. Выявлена необходимость разграничения, в части установления повышенной ответственности застройщика в виде неустойки в размере 1/150 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, для правовой защиты участника долевого строительства, приобретающего недвижимость без цели предпринимательской деятельности, от защиты участников долевого строительства, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях с которыми повышенная ответственность застройщика не оправдана. В таких случаях неустойка должна составлять 1/300 от ставки рефинансирования.
5. Доказано, в случае возникновении конфликта интересов при ипотеке, необходимо установить срок, в течение которого участники обязаны направить заявление с указанием своего мнения, после истечения установленного срока подачи заявления, произвести обработку мнений и выбрать вариант, получивший наибольшее количество голосов участвовавших в опросе участников долевого строительства. Участники, не участвовавшие в опросе, обязаны следовать принятому решению участников, выразивших свое мнение.
6. Доказано, в целях правовой защиты участников долевого строительства необходимо исключить требование законодателя о подтверждении факта наступления страхового случая судебными постановлениями, так как для взыскания страхового возмещения необходимо установить факт нарушения застройщиком своих обязательств по договору.
Обосновано, что подтверждением наступления страхового случая – неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору строительства, являются требования о возмещении убытков в связи с непередачей объекта долевого строительства участникам долевого строительства и/или невозврата привлеченных денежных средств вследствие невозведения соответствующего объекта долевого строительства.
7. Обосновано, что срок передачи объекта недвижимости, как период времени, выступает существенным условием договора участия в долевом строительстве. Передача объекта недвижимости не может произойти одномоментно. Для надлежащей правовой защиты как участника долевого строительства, так и застройщика, необходим период, в течение которого действия дольщика и застройщика по приему-передаче объекта строительства не будут расцениваться как правонарушение.
На основании изложенного, в действующее законодательство РФ, предложено внести следующие изменения:
1. Статью 2 Закона об участии в долевом строительстве дополнить п. 4 с текстом следующего содержания: «Участник долевого строительства (дольщик) – гражданин или юридическое лицо, вкладывающие свои денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с целью возникновения у него права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости».
2. Пункт 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, дополнить следующим предложением: «Если стороной договора является гражданин, заключивший договор участия в долевом строительстве без цели осуществления предпринимательской деятельности, цена договора не может быть увеличена».
3. Пункт 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве изложить в следующей редакции:
«К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства для приобретения объекта долевого строительства, без цели осуществления предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».
4. Статью 10 Закона об участии в долевом строительстве дополнить абз.2:
«Если стороной по договору участия в долевом строительстве является гражданин, приобретший жилье без цели осуществления предпринимательской деятельности, застройщик не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по договору обязан уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки». В абз. 1 данной статьи перед фразой «возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки» «и» заменить на «или».

Апробация результатов исследования и внедрение их в практику
В ходе научно-исследовательской работы всего опубликовано 8 статей в журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России, из них 5 статей в журналах, рекомендованных для защиты в диссертационном совете МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности 12.00.03.
Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре предпринимательского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова. Отдельные положения диссертации обсуждались на научно-практических мероприятиях различного уровня и формата проведения, на научно-практических семинарах и «круглых столах» в рамках мероприятий, проводимых кафедрой предпринимательского права.
Структура и объем диссертации. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованной литературы.

 


Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, сформулированы цели и задачи исследования, объект и предмет работы, раскрыта степень научной разработанности, указана методология. Дана характеристики научной новизны работы, ее значение, сформулированы положения, выносимые на защиту.
Глава 1 «Участие в долевом строительстве: понятие и основные положения» состоит из трех параграфов и посвящена общим вопросам рассматриваемой проблематики.
В параграфе 1 «Предпосылки возникновения и этапы развития законодательства, регулирующего отношения долевого строительства» проведен исторический анализ зарождения и развития долевого строительства. Автор определяет исторические периоды правового регулирования жилищного строительства: дореволюционный; советский; постсоветский; современный.
Делается вывод, что общим во всех периодах отечественного жилищного законодательства главную роль играла политическая идеология, которой придерживались царское, советское и постсоветское правительства.
Установлено, что специального законодательства по регулированию жилищного строительства в дореволюционный период не существовало, данные отношения регламентировались нормами гражданского права, до формирования участия в долевом строительстве недвижимости, строительство осуществлялось подрядным способом. Автор последовательно установил, что первый этап развития российского законодательства о жилищном строительстве характеризуется созданием правовой базы по регулированию отношений подрядного строительства, как одного из способов строительства жилья, дореволюционный российский законодатель не отделял поставку от подряда, не определял договор строительного подряда как самостоятельный вид договора.
После Октябрьской революции 1917 года в России начался процесс пересмотра действовавшего законодательства и формирования советского права. Автор выявил, что на этом этапе правовое регулирование строительного законодательства прошло несколько периодов, в течение которых постепенно придавалось особое значение договору строительного подряда, вместе с ним определились участники строительства – заказчик, подрядчик, а позднее и организация - инвестор.
В постсоветский период удовлетворение жилищных потребностей стало личным делом граждан. В этот период возникли отношения по участию в долевом строительстве в современном понимании.
В параграфе 2 «Правовая характеристика договора участия в долевом строительстве» автор дал правовую оценку договору участия в долевом строительстве. Сделан вывод о том, что исследуемый договор является возмездным и двусторонним; по моменту заключения договор не является ни консенсуальным, ни реальным, он относится к договору, моментом заключения которого является государственная регистрация; договор нельзя считать договором присоединения и договором предварительной купли-продажи.
Параграф 3 «Правовой статус сторон договора участия в долевом строительстве» содержит подробное исследование основных участников долевого строительства - застройщика и дольщика, в первую очередь посредством изучения их правового статуса.
Выявлены основные обязанности застройщика: своевременное строительство объекта недвижимости и его передача дольщику. Обязательства застройщика считаются исполненными после того, как произойдет передача объектов всем участникам долевого строительства. Право требовать от дольщика уплаты цены договора и действий по принятию готового объекта, определены как основные права застройщика.
До заключения договоров участия в долевом строительстве, застройщик обязан представить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ проектную декларацию; предоставить участнику долевого строительства сведения о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта недвижимости, а также иную информацию о строящемся многоквартирном доме. По мнению автора, данная информация дает возможность участнику долевого строительства заранее ознакомиться с информацией, относящейся к объекту долевого строительства, правильно и осознанно выбрать строящийся объект недвижимости.
Автором сделан вывод, что наличие проектной декларации застройщика, с заключением о ее соответствии уполномоченного государственного органа, является способом защиты участников долевого строительства. Декларация содержит в себе основные существенные условия договора, от ее содержания зависит действительность договора, отсутствие проектной декларации можно расценивать как неправомерную деятельность застройщика, что является основанием привлечения застройщика к административной ответственности. Декларация обязывает застройщика заключать договоры в соответствии с содержанием декларации. Застройщик имеет право рекламировать строящиеся объекты недвижимости только в соответствии с проектной декларацией.
Установлено, что участниками долевого строительства могут быть граждане, в том числе, иностранные граждане и лица без гражданства, а также индивидуальные предприниматели и юридические лица. В зависимости от целей участия в долевом строительстве граждане - участники долевого строительства делятся на две группы: «граждане - потребители» и «граждане - инвесторы». Выявлено, что гражданину - потребителю предоставлен дополнительный объем прав по сравнению с иными участниками долевого строительства, в том числе, к отношениям с их участием применятся законодательство о защите прав потребителей.
Выявлено, что основными правами участника долевого строительства являются: право одностороннего отказа от исполнения договора (перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора является открытым); право расторжения договора в судебном порядке. Основные обязанности участника долевого строительства можно условно разделить на две группы: основные (вытекающие из легального определения договора) и дополнительные (вытекающие из иных положений Закона об участии долевом строительстве и ГК РФ). Автором выявлено, что основными обязанностями участника долевого строительства являются: обязанность уплатить обусловленную договором цену только денежными средствами; принять объект долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
Обосновано, что целесообразно применять законодательство о защите прав потребителей только к отношениям с участием граждан, заключивших договор участия в долевом строительстве для приобретения объекта недвижимости для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Глава 2 «Общие способы правовой защиты участников долевого строительства» состоит из трех параграфов, определяет правовую категорию «правовая защита участников долевого строительства», содержит классификацию способов правовой защиты участников долевого строительства
Параграф 1 «Содержание понятия «правовая защита участников долевого строительства» и его классификация» дает определение понятиям «способ защиты» и «средство защиты».
Автором изучены результаты научных работ, в которых предлагались различные научные классификации, проведен анализ практики и в результате предложена классификация правовых способов защиты на:
I. Общие способы правовой защиты частноправового характера:
1) компенсационные - возмещение убытков; взыскание неустойки; процентов за пользование чужими денежными средствами; устранение недостатков, выявленных в течение гарантийного срока; получение страхового возмещения; такие способы защиты применяются после факта нарушения прав дольщиков;
2) правоустанавливающие - признание права собственности на объект долевого строительства; признание права долевой собственности на недвижимость; эти способы действуют, когда необходимо получение судебного акта, как основания для регистрации прав дольщика.
3) правопрекращающие - расторжение договора участия в долевом строительстве; уступка права требования;
4) превентивные (предупредительные) - залог, поручительство, счет эскроу. Такие способы, носят акцессорный характер и сопровождают договор участия долевого строительства до исполнения застройщиком и дольщиком своих обязательств по нему.
II. Специальные способы правовой защиты публично-правового характера:
1) компенсационные - деятельность компенсационного фонда. Компенсационный фонд является самостоятельным специальным способом правовой защиты участников долевого строительства; такой способ защиты применяется после факта нарушения прав дольщиков;
2) превентивные (предупредительные) – единая для всех застройщиков форма проектной декларации; административная ответственность застройщика, предусмотренная ст. ст. 9.5 КоАП РФ, 14.25 КоАП РФ; уголовная ответственность застройщика, предусмотренная ст. 200.3 УК РФ. Специальные способы публично-правового-характера «сопровождают» не только договоры участия долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязательств по нему. Они также имеют предупредительный характер для финансово-хозяйственной деятельности застройщика в целом.
В параграфе 2 «Общие способы правовой защиты участников долевого строительства частноправового характера» проведен всесторонний анализ неустойки, взыскания убытков и признания права.
Предусмотренная Законом об участии в долевом строительстве обязанность уплаты неустойки должна являться эффективным способом побуждения застройщиков к точному выполнению обязательств по своевременной передаче объектов недвижимости по договору, т.к. она является мерой ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и репрессивный характер для нарушителя, и одновременно компенсационный, являясь средством возмещения. Автором установлено, что законодатель не урегулировал вопросы определения срока передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства. В работе предложен, наиболее рациональный и удобный способ определения срока передачи объекта недвижимости для обеих сторон договора – указывать в договоре период времени, в течение которого застройщик обязуется передать объект жилого строительства участнику долевого строительства. Сложившаяся судебная практика значительного снижения размера неустойки при рассмотрении дел о ее взыскании, способствует привлечению на рынок строительства жилья недобросовестных застройщиков.
Кроме того, в параграфе проанализированы проектное финансирование и использование счета эскроу, как нового способа защиты прав дольщиков.
Автор дал правовую характеристику договора счета эскроу. Выявлено, что договор является целевым; срочным; специальным; акцессорным по отношению к основному договору, заключенному между депонентом и бенефициаром; многосторонним. Автором сделан вывод, что такой способ правовой защиты участника долевого строительства имеет ряд недостатков. Застройщик не предоставляет в качестве обеспечения исполнения обязательств залог земельного участка (залог права аренды), а также поручительство банка или страхования ответственности при размещении средств на счете эскроу. Проектное финансирование приведет к удорожанию себестоимости строительства. Для того, чтобы схема проектного банковского финансирования работала, необходимо формирование гарантированного спроса со стороны населения на построенное жилье.
Параграф 3 «Особенности применения залога и поручительства как способов правовой защиты участников долевого строительства» посвящен залогу и поручительству. Установлено, что залог и особенно поручительство в сфере долевого строительства не соответствуют классическим представлениям об этих способах обеспечения исполнения обязательств.
Глава 3 «Специальные способы правовой защиты участников долевого строительства» содержит правовой анализ специальных способов защиты прав участников долевого строительства – деятельность компенсационного фонда, административная и уголовная ответственность застройщика. Автором предпринята попытка выработать и придать правовую форму отношениям, связанным с деятельностью Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (ее компенсационного фонда).
Параграф 1 «Применение страхования гражданской ответственности, деятельность компенсационного фонда» содержит анализ специального способа правовой защиты участников долевого строительства- компенсационного фонда. Выявлено, что компенсационный фонд создан по аналогии с агентством по страхованию вкладов и заменит собой неэффективный способ – страхование ответственности застройщика. Автором установлено, что такое нововведение законодателя удобно, прежде всего, застройщикам. Им не надо страховать каждый договор участия в долевом строительстве или заключать договор поручительства с банком, достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд.
Параграф 2 «Административная и уголовная ответственность застройщика»
Целью исследования не является подробный правовой анализ уголовно-правовой и административной защиты участников долевого строительства. Однако в работе дана краткая характеристика способов защиты прав участников долевого строительства, предусмотренных нормами уголовного и административного законодательства РФ. Уголовная и административная ответственность застройщика являются превентивными специальными способами защиты дольщиков публично-правового характера.
В Заключении отмечено, что в работе осуществлена гражданско-правовая и публично-правовая характеристика отношений участия в долевом строительстве, изучены и сопоставлены доктринальные позиции всех ученых, занимающихся вопросами участия в долевом строительстве. Рассмотрена судебная практика по делам о защите прав участников долевого строительства. Выявлены недостатки и пробелы в правовом регулировании. Сформулированы предложения по внесению изменений в действующее законодательство РФ, регулирующего отношения участия в долевом строительстве.

СПИСОК НАУЧНЫХ РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ АВТОРОМ
ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
В рецензируемых научных изданиях, рекомендованных для защиты в диссертационном совете МГУ по специальности 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право:

1. Хамов А.Ю. Судебная практика применения неустойки при нарушении застройщиком срока передачи объекта недвижимости как способа защиты прав участников долевого строительства // Предпринимательское право. 2017. № 1 (0,5 п.л.), (импакт-фактор РИНЦ: 0,684);
2. Хамов А.Ю. Основные этапы развития законодательства, регулирующего отношения долевого строительства // Законодательство. 2017. № 1 (0,5 п.л.), (импакт-фактор РИНЦ: 0,226);
3. Хамов А.Ю. Особенности правового статуса и классификация участников долевого строительства // Предпринимательское право. 2016. № 4 (0,5 п.л.), (импакт-фактор РИНЦ: 0,684);
4. Хамов А.Ю. Счет эскроу как способ защиты прав участников долевого строительства // Юрист. 2019. № 4 (0,5 п.л.), (импакт-фактор РИНЦ: 0,791);
5. Хамов А.Ю. Компенсационный фонд как специальный способ защиты прав участников долевого строительства // Гражданское право. 2019. № 2 (0,5 п.л.), (импакт-фактор РИНЦ: 0,843).

Опубликовано: Алексей Хамов

Комментарии 0