Публикация

Стратегия реализации Национального проекта «Доступное жилье» в Ханты-Мансийском автономном округе Дипломная работа

  • 21 августа 2016 г.
  • 1360
  • 0

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА
ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Факультет академических программ обучения Центр подготовки управляющих «Президент»

Программа «Мастер делового администрирования – Стратегическое управление»

Стратегия реализации Национального проекта «Доступное жилье» в Ханты-Мансийском автономном округе

2008 г. Москва. Дипломная работа (краткая версия)

Выполнил слушатель Сафиоллин А.М.

Абстракт

Моя дипломная работа "Стратегия реализации в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" совпадает со стремлением выполнить работу, которая будет базироваться на реальном бизнесе, реальной отрасли и будет связана с желанием все делать по- настоящему и с пользой для той деятельности, которой я сейчас занимаюсь. Можно определить цель моей деятельности (мой вызов, challenge) как: "Обеспечить жителей региона комфортным, доступным, качественным жильем и удобной средой обитания".

Поэтому цель дипломной работы "Стратегия реализации Национального проекта "Доступное жилье" в Ханты-Мансийском автономном округе" (далее по тексту - Стратегия) – это описать эту Стратегию, ресурсы, проблемы и в итоге получить рабочий документ для будущего применения.

Один из эффективных вариантов разработки работоспособной "Стратегии" – это рассмотрение её как план развития большого регионального бизнес-проекта в строительстве жилья, например, как бизнес-проект большого строительного консорциума – Строительного комплекса Югры.

Данный подход позволяет рассмотреть проблему Национального проекта в целом и со стороны государства, как заказчика и регулятора, так и со стороны бизнеса, как исполнителя. Основные принципы работы с проблемами, которые изучают в рамках Программы «Мастер делового администрирования – Стратегическое управление», дают не только эффективные инструменты, для изучения таких крупных проектов, но и позволяют выявить риски и слабые места Стратегии. Так изучение взаимосвязи ресурсов и планов позволяет более эффективно определить пути формирования строительного бизнеса - Строительного комплекса Югры (как суммы бизнесов отдельных компаний), который реализует Национальный проект.

Такой метод анализа Стратегии позволяет применить стандартные методы бизнес- анализа, так как метод рассматривает реализацию Национального проекта, как региональный бизнес-проект крупной региональной строительной корпорации- консорциума, где каждый член консорциума выполняет общую цель, соблюдая свои интересы.

Национальный проект – это бизнес-проект второго порядка

При его разработке точно также как и в бизнес-плане предприятия анализируются рынки, ресурсы, финансы, взаимодействие подразделений, правовая и экономическая среда на крупном рынке, но при этом рассматривается уже бизнес сообщества конкурирующих компаний.

Аналогом национального бизнес-проекта могут считаться такие супер-проекты как производство самолетов Airbus 380 или Boeng 787. К осуществлению каждого из них были привлечены более 1.000 подрядчиков. Отличие Национального бизнес-проекта от проекта Airbus заключается в заказчике. В самолетостроении он один – "сборочный завод Airbus", а в Национальном бизнес-проекте – их множество (покупатели жилья, девелоперы), что так же позволяет утверждать, что национальный бизнес-проект более рыночный (розничный), чем проект Airbus.

Проект Airbus – это вертикальный бизнес-проект, когда множество поставщиков работает друг с другом по цепочке на одного заказчика. А этот заказчик уже общается с множеством покупателей.

Национальный бизнес-проект – это горизонтальный (сетевой) бизнес-проект – проект франшизы, более похожий на корпорацию McDonalds. McDonalds может быть хорошим примером для понимания задач перед строительной отраслью. Есть большой постоянный спрос, есть большое количество предпринимателей готовых вложить в строительство кафе, но нет земли, денег, инженерных сетей, подготовленных сотрудников и благоволения властей, СЭС и пр. Задача инициатора бизнес-проекта (как и владельца McDonalds) убедить предпринимателей в возможности бизнеса, некой стабильности. Необходимо показать перспективы для вложений, помочь с правовыми вопросами, землей, сетями, технологией, подготовкой кадров, с одной стороны, и убедить потребителей, что это доступно, надежно, полезно с другой.

Если говорить с позиции государства и региональных властей, то понимание механизмов работы, мотивации и ресурсов отдельных бизнес-единиц (предприятий) позволит лучше прогнозировать влияние тех или иных решений и законодательных актов. Государство должно создать эффективную бизнес-среду, в которой предприятия смогут планировать свое будущее и понимать потенциал рынка. Анализ стратегии должен показать связь стимулирующих воздействий на рынок и оценить насколько они могут повысить мотивацию предприятий и всего Строительного комплекса Югры строить больше и лучше.

 Первый порядок – это уровень внутри предприятий (авт.) 

В связи с вышесказанным, дипломная работа направлена на изучение проблем и потенциала Строительного комплекса Югры, как совокупности предприятий, с целью разработать Стратегию реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре.

Результатом исследования должны стать:

1. Понимание ресурсов Строительного комплекса и возможность их наращивания в связи с необходимостью удвоить ежегодное строительство жилья в течение 7 лет.

2. Выявление "слабых сторон" и "узких мест" Стратегии, которые могут помешать осуществлению Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

3. Выявление и подтверждение потребности в жилье.

4. Выявление закономерности и взаимосвязи между ресурсами и возможностями Строительного комплекса Югры.

5. Определение наиболее эффективных способов влияния со стороны региональных органов власти, которые позволят стабильно развиваться Строительному комплексу Югры и выполнить задачи, поставленные в рамках Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и региональных программах.

Одним из "простых" прикладных результатов анализа должен стать ответ на вопрос- “Что надо сделать, чтобы в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре строилось 1,5 млн. кв. метров жилья в год”.

 Пролог

Тема моей дипломной работы для меня не праздная тема. Сегодня, это одна из моих главных целей на работе. В марте 2007 года я пришел на должность заместителя председателя Правительства Ханты-Мансийского автономного округа-Югры по вопросам строительного комплекса из частного бизнеса. Будучи президентом Строительной корпорации СКУ, которая является одним региональных лидеров, я часто в беседах с коллегами обсуждал трудности работы с государственными органами, их косность, недальновидность и т.д.

Предложение возглавить строительное направление в Правительстве стало для меня таким вызовом, которые делают альпинистам недосягаемые для других вершины. Сможет ли мое понимание отрасли и ее проблем реализовать задачи национального проекта?

Для меня открылись новые стороны и горизонты проблемы жилищного строительства – потребовалось более глобальное понимание.

Сегодня желание Правительства построить красивые, комфортные города должны совпасть с возможностями и пожеланиями потребителей и самое главное, совпасть с мотивацией и ресурсами строительных компаний Югры. В этом я и вижу главную задачу Правительства – создать среду в которой строительный комплекс выйдет на европейский уровень.

Благодарю за помощь, оказанную при подготовке дипломной работы, своих наставников, преподавателей, сокурсников, коллег и подчиненных, не выделяя, так как в моей работе любой совет, подсказка или обсуждение помогают принять разумное решение.

Введение

Государство принято ругать по любому поводу. По поводу «квартирного вопроса» – особенно. Конечно, есть за что. Но такой ли уж неэффективной всегда была государственная жилищная политика? Если бы не хрущевки, не массовое строительство 60–80-х годов прошлого века, не известно, в каких условиях жило бы большинство граждан сейчас.
В современной России все еще сложнее. Благодаря проведенным в 1991–2005 годах реформам в жилищной сфере мы окончательно ушли от планово-административных методов строительства, и сейчас старые методы и подходы не работают. Поэтому нет нужды вспоминать прошлое – надо думать о будущем и создавать жизнеспособные и эффективные механизмы решения жилищных проблем. Причем изобретать велосипед вовсе не требуется: во многих странах такой механизм давно работает. Это – сформированный рынок жилья.

В развитых странах мира средний показатель обеспеченности населения жильем колеблется между 30-45 кв. метров на одного человека, причем в США этот показатель составляет 64 кв. метра. В России же обеспеченность жилой площадью выглядит гораздо скромнее – 20,5 кв. метров на человека.
В Югре же обеспеченность жильем ниже среднероссийской. Если сравнивать с такой "бедной" как считают у нас страной как Китай то еще в 2000 году обеспеченность жильем в нем была выше, чем в сейчас в России. Более того, имея 1,5 млрд. человек населения они умудряются строить каждый год 1,5 млрд. кв.м. жилья в год.
 
Правительство Югры сегодня не должно ждать инициатив "сверху". У нас есть свой промышленный потенциал и мы должны заботится о своем населении. В рамках федеральной правовой среды нам необходимо создать внутри региона долгосрочные условия для эффективного развития городов. У Правительства Югры сегодня достаточно правовых, денежных и административных механизмов для масштабного строительства. Но сделать это с максимальной бюджетной эффективностью возможно, только если усилия Правительства будут поддержаны рынком. Как создать конкурентные условия, в которых предприятия смогут реализовать свои производственные инвестиционные планы – в этом тема исследования совпадает с темой обсуждения стратегии реализации национального проекта в Правительстве.
 
С одной стороны мы (Правительство Югры) должны обеспечить возможность строить много и качественно, убрать все препятствия, а с другой, не допустить "привыкания" к государственному участию, не допустить излишнего государственного вмешательства. Для достижения такого качества работы Правительства необходимо выявить и определить все основные проблемы (реальные противоречия, требующие решения). Используя статистические данные региона и аналитику других регионов, выявить взаимосвязь разных факторов, влияющих на принятие решений инвесторами строить. Если говорить о прямых государственных инвестициях (например в дороги и сети) то важно изучить опыт других стран о том, как обеспечить некие инициирующие вливания в начале с последующим полным сокращением вложений государства в уже самостоятельно развивающемся рынке.
 
Вывод по главе
 
Если кратко, то цель исследования Дипломной работы - понять, что нужно предпринимателям, чтобы на рыночных условиях строить больше, эффективнее, дешевле, качественней. Обеспечив, такие условия можно, считать задачу по реализации Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» выполненной.
 
Цели Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»
 
Решение первой части приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" – обеспечение доступности жилья нужно разделить на три составляющие:
 
1) возможность человека купить квартиру с использованием доступных
механизмов оплаты (спрос);
2) наличие достаточного количества квартир на рынке, обеспечивающих
свободный выбор и приобретение (предложение);
3) возможность купить квартиру по доступной цене. Цена в данном случае
это результат равновесия на рынке спроса и предложения.
 
Решение второй части приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" – это не только обеспечение выбора жилья – от самого дешевого до самого дорогого, но и повышение качества всего жилья, правильное обслуживание, безаварийность, энергоэффективность и самое главное, гарантия качественной среды обитания для всех граждан России.
 
Вывод по главе 

Меры по развитию рынка жилья, предусмотренные в Стратегии, направлены на продолжение начатых ранее преобразований, основанных на развитии рыночных институтов, при одновременном оказании эффективной государственной поддержки социально незащищенным слоям населения.
 
Основной целью Стратегии является создание условий для массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов. Исходя из целей определены основные принципы реализации Стратегии.
 
Основными принципами Стратегии являются:

• приоритет развития рыночных механизмов, основанных на эффективном взаимодействии государства, частного бизнеса и населения;
• государственное стимулирование отдельных видов деятельности на рынке жилья;
• оказание государственной поддержки при приобретении и найме жилья гражданам, нуждающимся в социальной защите. Реализация Стратегии предусматривает достижение главных целей (доступность и комфортность), в том числе, через достижение подцелей, которые должны обеспечить качественную эффективную реализацию Национального проекта в целом:
• обеспечение соответствия объемов комфортного жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации;
• обеспечение сбалансированного развития новых и ранее застроенных территорий путем организации территориального планирования и проведения
эффективной градостроительной политики;
• обеспечение строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры;
• создание условий для приобретения собственного (частного) жилья широкими слоями населения;
• развитие рынка наемного жилья;
• обеспечение малоимущих граждан жильем на основе социального найма;
• обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;
• устранение и недопущение возникновения правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;
• развитие конкуренции на рынке жилья;
• развитие частно-государственного партнерства в области строительства жилья.
 
Принимая во внимание существующий сегодня, сильный дисбаланс между спросом и предложением, вызванный малыми объемами строительства и значительной разницей в доходах разных категорий населения, необходимо стимулировать развитие всех сегментов рынка жилья с учетом платежеспособности всех категорий граждан, и применением особых механизмов регулирования, как спроса, так и предложения в каждом из сегментов. В Стратегии рассматриваются следующие сегменты рынка жилья:
 
Социальное жилье – жилье, соответствующее минимальным стандартам площади и комфортности, предоставляемое по договорам социального найма малоимущим гражданам и гражданам, нуждающимся социальной поддержке с дифференцированной платой за наем в зависимости от уровня доходов (малоимущим – бесплатно);
 
Наемное (арендное) жилье – жилье, которое нанимают на рыночных условиях граждане, чьи доходы не позволяют приобрести жилье в собственность;
 
Жилье «некоммерческого» строительства (кооперативное и индивидуальное строительство) – жилье, строящееся некоммерческими объединениями граждан или гражданами самостоятельно, при строительстве которого застройщик не преследует цели извлечения прибыли, что обуславливает существенное снижение стоимости жилья;
 
Сегмент «коммерческого» строительства (нестимулируемый сегмент) – строительство жилья для последующей реализации на рыночных условиях.
 
Основным принципом разделения рынка жилья на сегменты является учет уровня доходов граждан различных социальных групп (категорий), позволяющих стать участником рынка жилья или получить жилье в социальный наем.
Основой жилищного рынка станет развитие массового жилищного строительства на нестимулируемом (свободном) рынке, при одновременном стимулировании рынка найма (аренды) жилья, увеличения объема социального жилья, а также развитие форм объединений граждан для осуществления жилищного строительства и стимулирование малоэтажного домостроения.
Изучение проблем, связанных с осуществлением приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", должно выявить приоритетные цели. Цели позволяют правильно поставить задачи. Чем четче описана цель тем определеннее задача и исполнение.
 
Но исследование показывает, что приоритетный национальный проект слишком "многомерный". Решение жилищного вопроса нельзя рассматривать отдельно от развития территории в целом. Предпочтения жителей Тюмени или Москвы в значительной степени отличаются от предпочтений жителей автономного округа, в том числе из-за планирования своей жизни (многие приезжают на север на заработки, но большинство желает переехать на пенсию в теплые регионы и т.д.). Такие факторы как цена и объем производства не находятся в прямой зависимости, так наращивание производства не происходит в течение года, а падение производства или цены жилья может привести к большим социальным и финансовым потрясениям в регионе.
Изучая опыт других стран (например, Нидерланды) убеждаешься, что идеальных решений проблемы нет. Поэтому имеет смысл, определить разумные и понятные для большинства участников рынка средне- и долгосрочные цели. Предприниматели должны быть уверены в стабильной перспективе и четких приоритетах, а их нужно зафиксировать в определенных задачах, которые будут понятны, и реальны.
 
Задачи Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»
 
Стратегия реализации в Ханты-Мансийском автономном округе-Югре Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" – это стратегия региональных органов власти. Правительство Ханты-Мансийского автономного округа – Югра имеет несколько инструментов, которые создадут необходимые условия для успешной реализации, в том числе:
1. Формирование регионального правого поля.
2. Обозначение приоритетов и задач регионального развития.
3. Исследование ресурсов строительной отрасли и предоставление участникам информации о перспективных сегментах рынка для развития.
4. Административная поддержка или наоборот устранение административных решений для сокращения подготовительного периода к строительству.
5. Оказание поддержки приоритетным региональным инвестиционным проектам, в том числе, в инвестиции в современное производство строительных материалов.
6. Содействие в формировании сообщества строителей для обмена информацией, защиты и представления интересов строительного комплекса, в том числе таких как, подготовка специалистов по строительным профессиям в региональных учебных заведениях.
7. Содействие в организации общественных органов координации и контроля и другие механизмы.
 
Все вышеперечисленные действия Правительства Югры должны быть синхронизированы с задачами. 
 
Закон №153-ОЗ определяет цели, задачи, формы участия органов государственнойвласти автономного округа в реализации национального приоритетного проекта, в том  числе такие цели:
1) увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования;
2) повышения доступности жилья;
3) увеличения объемов жилищного строительства и модернизации коммунальной инфраструктуры;
4) выполнения государственных обязательств перед отдельными категориями граждан.
 
1) повышение платежеспособного спроса на жилье со стороны значительной частинаселения на основе организации долгосрочного жилищного кредитования с
 привлечением бюджетных и внебюджетных источников;
2) обеспечение жильем и оказание государственной помощи в его приобретении малоимущим и льготным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
3) увеличение объемов жилищного строительства в автономном округе, обеспечение повышения качества и доступности жилья за счет совершенствования технологии и организации строительного производства;
4) создание организационных, правовых и финансовых предпосылок для ускоренной ликвидации непригодного для проживания жилищного фонда, развитие индивидуального жилищного строительства, реконструкция и модернизация старого жилого фонда;
5) создание современной инфраструктуры рынка жилья и развитие рынка услуг, сопряженных с эксплуатацией недвижимости, активизация функционирования рынка жилья и рынка инвестиционного капитала;
6) обеспечение повышения занятости населения автономного округа и роста его доходов, а также роста доходов бюджетов всех уровней за счет увеличения объемов строительного и сопряженного с ним рынка услуг;
7) ускорение сроков приобретения молодежью собственных жилых помещений;
8) развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования;
9) определение форм государственной поддержки приобретения гражданами жилых помещений;
10) создание рыночноориентированной системы управления, обеспеченной регламентом
правоотношений субъектов хозяйствования;
11) повышение доли жилищного фонда, оборудованного всеми видами благоустройства (водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами), в городских населенных пунктах до 100 процентов, в сельских населенных пунктах автономного округа до 65 процентов;
12) повышение надежности работы коммунальных систем жизнеобеспечения, сокращение числа аварий, отказов и повреждений до 0,1 на 1 километр сетей в год;
13) повышение эффективности использования материалов, энергии и трудовых ресурсов на 30-50 процентов, а также инвестиционного потенциала коммунальных предприятий в 2,5-3 раза;
14) сокращение объемов нерационального потребления коммунальных услуг: снижение удельного водопотребления на 50 процентов, потребления тепловой энергии на 20 процентов;
15) обеспечение финансирования расширенного воспроизводства объектов коммунальной инфраструктуры, позволяющее ликвидировать накопившийся недоремонт основных фондов и стабилизировать замену изношенных основных фондов на уровне 4 процентов, их модернизацию и строительство;
16) увеличение доли кредитных ресурсов в инвестиционных проектах до 30 процентов, доли собственных средств предприятий жилищно-коммунального хозяйства до 12,2 процента.

Вывод по главе 
 
Правительству Югры необходимо проводить регулярно исследование целей и задач. Основная цель, как уже неоднократно говорилось, это создание благоприятной среды для развития бизнеса. Для того, чтобы иметь четкие измеряемые ориентиры и понимать успешно эта цель достигается или нет, Правительство Югры как инициатор проекта определило достаточно четкие задачи на среднесрочную перспективу и на срок до 2020 года. Такой подход имеет свои положительные результаты уже сегодня – автономный округ стал одним из наиболее инвестиционно привлекательных в России сегодня. Такой результат достигнут планомерным подходом.
Правительство Югры определило в законодательных и нормативных актах основные показатели, которые автономный округ должен достичь в среднесрочной и долгосрочной перспективах. Эти задачи официально опубликованы и активно пропагандируются (рекламируются). Задачи определяют не только планы развития строительной и смежных отраслей, но и полный комплекс механизмов, финансовых источников, которые должны обеспечить надежное развитие строительной отрасли. Такой подход позволяет предпринимателям составлять свои инвестиционные планы в рамках планов национального проекта.
Но успех Национального проекта будет зависеть, конечно, не от деклараций, и не столько от прямого финансового бюджетного участия, сколько от постоянной работы со строительными компаниями. Необходимо понять мотивацию предпринимателей и обеспечить им условия, при которых строительство жилья будет восприниматься как долгосрочный и стабильный бизнес в Ханты-Мансийском автономно округе-Югра.
 
Проблемы и мотивация Строительного комплекса Югры Для обеспечения интенсивного развития строительного комплекса в условиях конкурентного рынка должны быть решены следующие основные проблемы: возможного дефицита производственных мощностей, низкой конкурентоспособности ряда
отечественных строительных материалов, недостаточного уровня внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов; дефицита квалифицированных кадров на всех уровнях. Для того чтобы было понятно насколько важен Национальный проект в общей структуре строительного комплекса не оценивая при этом социальную значимость я приведу общую схему всего строительного комплекса с объектами, целями и задачами. Рисунок 5. Примерная логическая схема строительного комплекса. Из представленной схемы можно легко понять, что решение вопроса реализации Национального проекта является не линейной задачей, а представляет собой очень похожую на нейронно-стахостическую модель связей и влияний. Рисунок 4. Дерево вопросов и проблем на примере города автономного округа. Описанные выше вопросы я предлагаю в дальнейшем рассмотреть по отдельности и описать их влияние на каждую составляющую стратегии реализации проекта.
 
Рассматривая средства достижения каждой из поставленных целей, мы можем выделить следующие ресурсы: кадровый, стройматериалы и технологии (существующие и внедряемые в округе), земельный участки с инженерной инфраструктурой и резерв существующей сети, финансы и инвестиции, законодательная база и средства ее использования.
 
Проблемы и циклы развития жилищного строительства

Стратегия приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" основывается на оценке большого неудовлетворенного спроса, как "неудовлетворимого" в ближайшем будущем. Однако у любой задачи есть ограничения, и стратегия, направленная массовое строительство жилья, должна предусмотреть риски, которые могут сорвать выполнение планов.
Конечно, главный риск национального проекта, заключается в том, что строительная отрасль может вырасти в 2 раза в течение пятилетки, только при условии, если бизнессреда позволит это сделать, если условия на рынке обеспечат свободные равные прогнозируемые условия для инвесторов и строительных компаний. Качественный рост отрасли возможен, если лучшие компании с лучшими предложениями смогут дойти до рынка и смогут предложить свои услуги жителям. Все это возможно только в условиях наличия качественной конкурентной среды. Наличие конкуренции и свободного доступа на рынок – это неотъемлемые условия для количественного и качественного роста и главные риски национального проекта.
 
Но даже если неотъемлемые условия для развития будут созданы, существуют риски, связанные со свойствами самого рынка – с цикличностью развития любого экономического процесса – вечного роста не бывает, за ростом всегда следует спад. То, что статистики в экономике называют термином "рецессия" для многих предпринимателей означает банкротство и разорение. Для здравой оценки перспектив развития строительной индустрии и рисков "рецессии" строительные компании, девелоперы и инвесторы должны правильно оценивать основные факторы рисков, в том числе:
1. Цикличность развития отрасли и правильное определение, в какой фазе находится рынок сегодня.
2. Правильность оценки платежеспособного спроса.
3. Реальность планов строительства с учетом существующих ограничений на рынке.
4. Изменение в течение времени статуса (престижности, востребованности) инвестиционных объектов в зависимости от социальной и экономической политики
региона.
5. Что произойдет, если все же рецессия случится.
 
Вывод по главе

В любой отрасли есть искус расти бесконечно. Жилищный рынок, которой сложился сегодня в России обладает неисчерпаемым в течение 15-20 лет ресурсом. Рост доходов, снижение инфляции и процентных ставок, благоприятная ценовая конъюнктура, могут толкать девелоперов на красивые "сумасшедшие" проекты. Объявлено уже несколько крупных проектов по строительству целых городов на 200-300 тыс.человек вблизи Москвы. В каждом промышленно развитом городе России заявляются большие инвестиционные проекты, о которых региональные власти могли только мечтать пять назад лет.
Конечно, задача региональных властей - максимально способствовать таким проектам. Но нельзя забывать, что построенный город должен жить в следующие 30-50 лет. Такие проекты требуют изучения и возможно даже ограничения!, несмотря, на необходимость строительства жилья.
В такой ситуации очень важно, чтобы Стратегия реализации национального проекта позволяла найти тонкий баланс между поддержкой и необходимыми ограничениями. 
 
Определение стратегии действий региональных органов власти
 
Анализ данных о потребностях населения, платежеспособном спросе, росте и совершенствовании ипотеки показывает, что население сегодня готово приобрести квартир в несколько раз больше, чем способен предложить рынок. Динамика роста строительства свидетельствует, что рыночный механизм действует и мотивирует увеличивать объемы строительства, а за ним рост производства строительных материалов, техники, оборудования, подготовки кадров и прочих ресурсов. В такой ситуации стратегия региональных органов власти при реализации в ХантыМансийском автономном округе-Югре Национального проекта  "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" должна состоять в выполнении следующих функций (иногда взаимопротиворечащих):
 
⊕ Активно вмешиваться в рынок, стимулировать и инициировать в развитие производства.
∅ Ограничить свое вмешательство за счет сокращения административных барьеров.
⊕ Активно формировать рынок, новые микрорайоны, предоставляя рынку информацию о планах и возможных участках строительства, планах обеспечения сетями и дорогами, об исследованиях, технологиях и планах закупки жилья для государственных нужд.
⊕ Предоставить открытый доступ на региональный рынок любой компании, имеющей необходимые ресурсы для строительств жилья.
∅ Ограничивать предложение на рынке энерго-неэффективных зданий, стимулируя компании, строящие по новым технологиям.
∅ Ограничивать застройку микрорайонов, необеспеченных социальной инфраструктурой.
∅ Отслеживать и предупреждать движения на рынке, которые могут привести к быстрому перегреву, спаду или кризису как в строительной отрасли, так и в такой проблеме как "геттизация" районов.
 
Успешность реализации стратегии будет зависеть в выборе правильного баланса между стимулами и льготами для строительных компаний, с одной стороны, и ограничениями и контролем, с другой.
 
Вывод по главе
 
Успешность реализации в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" будет зависеть в выборе правильного баланса между стимулами и льготами для строительных компаний, с одной стороны, и ограничениями и контролем, с другой.
Важно не замыкаться только в инструментальном подходе. Большое значение имеет насколько Югра справится с решением большого количества сопутствующих проблем, не всегда напрямую связанных со строительным процессом. В ходе работы над дипломным проектом, используя принципы, изученные в рамках программы «Мастер делового администрирования», я понял, что национальный проект выходит далеко за рамки бизнес-проекта. Учет интересов предприятий строительного комплекса это важный инструмент при формировании стратегии, но он не исчерпывающий. Так же как и хороший бизнес-проект при наличии всех ресурсов может "не пойти", потому, что не будет хватать мотивации и дальновидности. Сегодня Ханты-Мансийский автономный округ – Югра это понимает. Сегодня Правительство Югры работает над долгосрочной Стратегией социально-экономического развития региона, в которую войдет Стратегия строительства жилья. Мы уверены, что такой подход создаст фундамент для решения глобальных проблем, позволит нам избежать ошибок и найти баланс в инструментах поддержки. Это позволит сформировать в регионе эффективный рыночный механизм, при котором доступное и комфортное жилье будет выгодно строить, а построенное жилье будет востребовано жителями Югры.
 
В конечном итоге главная ценность региона это не природные богатства, нефть и газ, а люди. Наша задача обеспечить комфортные условия для жизни (жилье) и работы (бизнес) всем жителям Югры.
 
 
Заключение
 
Исследование, проведенное при подготовке дипломной работы "Стратегия реализации Национального проекта «Доступное жилье» в Ханты-Мансийском автономном округе", позволило выявить и рассмотреть детально многочисленные проблемы (рабочие противоречия) приоритетного национального проекта. Многие из противоречий лежат на поверхности - такие как цель "Снизить стоимость жилья" и задача "Повысить объемы выдаваемых ипотечных кредитов". Многие проблемы неявные. Например, в национальный проект заложена теоретическая цепочка логических событий: рост доходов и доступность ипотеки Ö рост спроса на жилье Ö рост стоимости жилья Ö повышение рентабельности строительства Ö рост объемов строительства Ö насыщение рынка Ö снижение стоимости жилья. Однако, в реальности такой путь чреват тяжелыми эксцессами. Так при резком росте стоимости рентабельность повышается в два и более раза. Строители в погоне за прибылью экстенсивно резко наращивают строительство дешевого жилья (т.к. "любое купят"), набирают кредиты, резко увеличивают штаты – растущий рынок и высокая рентабельность простят неэффективность. То же самое покупатели - видя динамику роста, они стараются успеть купить жилье по растущей цене. Но что же может произойти при насыщении? Эффективный рынок просто охладится. Да, произойдет некоторое сокращение в строительной отрасли, а инвесторы в жилье недополучат высокие доходы. На неэффективном рынке же произойдет резкий обвал. Неэффективные компании не справятся с большой кредитной нагрузкой в новых условиях низкой рентабельности. Многие инвесторы обнаружат, что вложили средства в квартиры в панельных домах (которые ни кому стали не нужны), которые неконкурентоспособны по сравнению с малоэтажным жильем или комфортными домами. Цены на такое жилье могут резко опуститься, что в итоге приведет к дефолтам по ипотеке – так многие откажутся от кредитов на квартиры, подешевевшие в два раза. Результат вроде бы благоприятного начала роста строительства может привести однажды к большому кризису в регионе - банкротствам в строительной отрасли и крупным увольнениям, дефолтам по ипотеке и т.д.
Кроме всех этих рисков, есть еще проблемы разделения городов на социальные и национальные гетто, недостаточность инфраструктуры, ветхое жилье и другие проблемы, которые часто вспоминают в предвыборный период.
У органов власти, особенно, если они обладают достаточными ресурсами, возникает искус активно вмешаться в процессы строительной отрасли. Так сказать, могучей рукой оградить сограждан от угроз. Такой подход действительно эффективен на первых порах. Можно выделять землю только крупным застройщикам, которые уже доказали свою работоспособность и которые пообещают построить эффективные здания.
Можно выдать целевые кредиты проверенным компаниям, которые внедрят новые технологии. Можно создавать барьеры недобросовестным предпринимателям и неэффективным домам. Можно обязать инвесторов строить объекты социальной инфраструктуры и т.д.
Однако, как говорят англичане – дорога в ад выложена благими намерениями. Рано или поздно, честные намерения дискредитируются просто ошибками или нечестными намерениями чиновников – тех кто, в итоге по своим должностным обязанностям должен будет определить добросовестность строителя, эффективность технологии, крупность и стабильность компании.
Такие крайности как попытка исключить вмешательство чиновника в процесс определения исполнителя государственного заказа и определять победителя только по цене приводят к своим перекосам. Не всегда самая низкая цена дает то, что нужно городу и горожанам.
С другой стороны все ждут массированных государственных инвестиций в городское планирование, подготовку территорий, строительство инженерных сетей и дорог. Таким образом получается, что:
1) в необходимости более широкого и масштабного участия государства в строительстве жилья никто не сомневается.
2) В необходимости еще большего ограничения вмешательства государства в процессы строительства тоже никто не сомневается.
 
Это самое главное противоречие, исследованное в дипломной работе.
 
Успешность стратегия реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Ханты-Мансийском автономном округе-Югре будет зависеть от того, насколько успешно будет найден баланс между сторонами этого противоречия.
Найти эффективное теоретическое решение такой задачи возможно, но на это, наверное, уйдет год работы лучших умов и консультантов России. Но полученное решение будет эффективным для прошлого года, когда началось исследование, а прогнозировать будущее – это все равно, что угадывать. В общем, наверное, не стоит тратить время на поиск идеальных решений, а найти работоспособное. "Стратегия национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре" будет эффективной, если она будет направлена на создание благоприятной среды для развития бизнеса и в основу Стратегии будут положены четыре точки опоры:
 
1. Активное участие государства в формировании рынка.
2. Сокращение административных барьеров.
3. Использование рынка как механизма саморегуляции.
4. Помощь в формировании и учет стратегий строительных компаний региона.
 
Сегодня ситуация очень благоприятна для развития строительной отрасли. Есть большой неудовлетворенный платежеспособный спрос на жилье, который будет расти далее с ростом доходов населения в ближайшие 10 лет. Есть достаточное количество предпринимателей готовых строить. Но есть сложный продолжительный процесс подготовки строительства, связанный с "технологическими требованиями" (с процессом разработки концепции, поиском земли, проектированием) и "административными барьерами" (покупка и отвод земли, подключение к сетям, экспертизы). Путь от идеи до воплощения получается тернистым и запутанным. В связи с чем, многие предприниматели не рискуют начинать стройку, банки не кредитуют такие риски, строители закладывают значительные резервы на неформальное преодоление барьеров, ищут обходные "кривые" пути и не рискуют вкладывать в новые технологии.
 
В основу нашей стратегии должны лечь понимание интересов строительного комплекса, а именно:
 
- обеспечение прозрачных, предсказуемых правил игры;
- обеспечение перспективных участков для застройки;
- поддержка при внедрении долгосрочных проектов. 
 
Если собрать воедино все пожелания к эффективной "Стратегии национального проекта «Доступное жилье» в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре" то вкратце их можно следующей фразе:
 
Стратегия должна быть направлена на плавное вмешательство государства в создание качественной конкурентной среды, которая создаст благоприятные условия для развития строительной индустрии, как основного исполнителя приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". 
 
Москва 2008 год. (полная версия и презентация в файле см ниже)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


Комментарии (0)

Добавить комментарий

Наверх
Вниз