Срочное заседание экспертной группы по трансформации делового климата в направлении «Градостроительная деятельность и территориальное планирование» провела Торгово-Промышленная палата Российской Федерации в  Минэкономразвития РФ с участием представителей министерств и ведомств 19 июля.

Эксперты обсудили замечания и разногласия экспертной группы и ведомств по одиннадцати мероприятиям, которые представители бизнес-сообщества рекомендуют реализовать для упрощения деятельности в сфере градостроительства в рамках проекта «Трансформации Делового Климата».

В результате диалога по ряду из них участникам встречи удалось добиться некоторого компромисса. По меньшей мере – продолжения диалога, результатом которого могут стать решения, которые удовлетворят и бизнес, и власть.

Одним из таких пунктов стало предложение внести изменения в федеральный закон, которые позволили бы застройщикам начинать строительные работы на объектах капитального строительства до получения разрешения на строительство. Другими словами, сделать систему начала строительства не разрешительной, а уведомительной. Изменения должны коснуться не всех застройщиков. К деятельности субъектов, осуществляющих строительные работы в системе госзакупок и возводящие объекты долевого строительства, предложение не относится. Речь идет о застройщиках-инвесторах, занимающихся жилищным строительством за счет собственных и банковских средств.

- Уведомительный порядок разрешения на строительство позволит проектам индустриального домостроения реализовываться значительно быстрее. Проекты такого типа реализуются по типовым решениям, в которых изменяется только привязка объекта на местность и наружные сети. Предлагаю первым этапом для объектов индустриального жилищного строительства, которые реализуются по типовым решениям предприятий, ввести процедуру уведомительного заявления на строительство. Весь вопрос в назначении земельного участка и видах разрешенного использования. Если эти параметры соблюдены, то в чем риск качества и безопасности? Ведь полную ответственность – в соответствии с действующим законодательством - несет Застройщик, - считает автор инициативы – почетный строитель Российской Федерации, сопредседатель РОО «Инвестиционная Россия» Алексей Сафиоллин.

Генеральный директор ЗАО «Северо-Западная строительная корпорация», эксперт АСИ, участник НП "Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса" Михаил Голубев считает, что предложение значительно повысит эффективность работы субъектов МСП, занимающихся малоэтажным и среднеэтажным строительством.

- Необходимо срочно создать условия для поддержки траектории строительства жилья ИЖС, БЖЗ, МКД в разделе малоэтажного и среднеэтажного строительства. И пилотировать эту траекторию как основную и перспективную, как траекторию рыночного многообразия. Траекторию многоэтажного строительства жилья пилотировать по особым принципам, учитывая ее моносоставляющую для такой большой страны как Россия, используя технологии «ручного» управления, - отметил эксперт в таблице разногласий.

Минстрой России готов рассмотреть предложение после того, как станет понята степень эффективности перехода на уведомительный порядок начала строительства объектов ИЖС и садовых домов, который состоялся в августе 2018 года. Такой же позиции придерживается и правительство Москвы.

Минэкономразвития также посчитал предложение преждевременным. Решение могло бы привести к тому, что предложение строительных компаний, занимающихся индустриальным домостроением, озвученное Сафиоллиным, было снято с рассмотрения вовсе. Но в результате обсуждения стороны решили все же попробовать найти компромисс. В частности, определить, что какие-то виды работ  застройщик может производить на стройплощадке до получения разрешений. Кстати, сегодня Минстрой России как раз разрабатывает такой список. Не исключено, что перечисленные в нем виды работ полностью устроят инициаторов законопроекта.

Еще один вопрос, по которому Минэкономразвития решило продолжить диалог с инициаторами, также касается интересов застройщиков, работающих без привлечения средств дольщиков.

Речь идет о продлении прав пользования земельным участком под размещение объектов жилищного строительства (и при комплексном освоении) при завершении срока аренды в случае, если строительство объекта не приостановлено или объект не законсервирован.

Сейчас этой преференцией (продлением сроков строительства) пользуются компании, занимающиеся долевым строительством. То есть, застройщики находятся в неравном положении.

- Реализация мероприятия позволит соблюдать равные права всех участников рынка. При этом при подтверждении службой государственного строительного надзора ведения строительства, необходимо предусмотреть механизм продления права использования земельного участка до завершения строительства. В противном случае возникают излишние процедуры и барьеры для реализации проектов строительства. Пример: срок аренды закончен, на земельном участке есть объект незавершенного строительства, который необходимо зарегистрировать и провести оценку балансовой стоимости (как правило, это судебная процедура), после чего земельный участок выставляется на торги с обременениями. Как правило. предыдущий застройщик выигрывает торги, но при этом только процессуальные действия займут от 6 до 12 месяцев. На наш взгляд, лучше предусмотреть кратное увеличение платы за продление договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта, - поясняют авторы инициативы.

В результате обсуждения Минэкономразвития предложило свои формулировки, которые потенциально должны удовлетоврить застройщиков. 

По первому из обозначенных вопросов - внести изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 7 марта 2017 года № 269 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории» в части отмены подготовки документации по планировке территории для проектов строительства и реконструкции линейно-кабельных сооружений связи, исключения (пересмотра) ограничений по протяженности отдельных видов сооружений. Приведение к единообразию на уровне акта (актов) Правительства Российской Федерации в части видов объектов, при размещении которых не требуется выдача разрешения на строительство, подготовка документации по планировке территории, а также образование и предоставление земельного участка (случаи, при которых допускается размещение объектов на основании сервитута, публичного сервитута или размещение которых осуществляется в соответствии с главой V.6 Земельного кодекса РФ). Срок: март 2020. Ответственный исполнитель: Минстрой, соисп. Минэк. 

Для решения второй проблемы ведомства предложили два мероприятия: 

- установить возможность ввода в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства при разнице в площади построенного объекта с данными, указанными в  разрешении на строительство, не более чем на 5% при условии соответствия в части этажности, количества помещений и машино-мест.

- внести изменения в приказ Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений» в части увеличения установленных данным приказом сроков для целей обеспечения возможности заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства на более длительные сроки (с учетом положений пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Срок: декабрь 2019. Ответственный: Минстрой, соисполнитель - Минэкономразвития РФ.