Свой профессиональный праздник большинство строительных компаний страны ждет не в самом радужном настроении. А многие из них не ждут вовсе, так как уже объявили себя банкротами или вплотную приблизились к этому состоянию. Изменения в 214 федеральный закон – о долевом строительстве, вступившие в силу 1 июля, значительно изменили правила ведения домостроительного бизнеса.

Что происходит и почему

Связано это, прежде всего, с усталостью государства решать проблемы обманутых дольщиков.

– Существующее законодательство имеет множество прорех для того, чтобы строительные компании (самой разной мощности, не только «малыши») не выполняли свои обязательства перед людьми, которые выступили их инвесторами, – считает заслуженный строитель России, предприниматель и общественный деятель Алексей Сафиоллин. – Причин у этого несколько.

По мнению эксперта, первая из причин, самая очевидная и главная – это экономическая, а отчасти и демографическая ситуация в стране, изменившая покупательский спрос. Он стал ниже. Что в свою очередь повлияло на количество предложений на рынке, это вторая причина. Оно выросло и, следовательно, стоимость жилья снизилась. А затраты на строительство – наоборот, выросли. Подорожала логистика, стройматериалы, человеческий ресурс (как минимум – затраты на рекламу и отделы продаж).

И это – причина номер три. Инфляция.

 Есть эффективные строительные компании с собственным производством, они от изменений не пострадали. А есть компании-пустышки, в активах которых только земельные участки и рекламные бюджеты. Такие компании за деньги дольщиков нанимают за копейки в батраки субподрядчиков, результатом чего в лучшем случае становятся дырявые дома, в худшем – «дыры» вместо домов.

– Ситуация в целом ведет к укрупнению строительного комплекса. Кстати, те же процессы можно было наблюдать в банковском секторе и в ритейле: на смену мелким сеткам и единичным магазинам пришли крупные сети, конкурирующие между собой. И работающие в разных сегментах. Наверное, это правильно. Потому что до сих пор происходило так, что в рынок заходили компании, неспособные выполнить свои обязательства. А жертвами становились люди – обманутые дольщики, – рассуждает заслуженный строитель.

Хочется добавить: а далее – все жители региона, на территории которого появилась такая стройка. Ведь достраивать проблемные объекты в большинстве случаев приходилось за счет бюджета, которые не просто не бесконечен, а в большинстве регионов остро дефицитен. Даже в нашем не бедном регионе к формированию бюджета (планированию трат) правительство подходит очень тщательно. И когда случается ситуация с обманутыми дольщиками, приходится экстренно решать: какие расходы сократить? Заморозить строительство каких-то школ или больниц? Перенести часть ремонта дорог? Если так, то где именно? И так далее.

Адепты бизнес-ЗОЖ

Среди игроков, оставшихся на рынке в изменившихся условиях, есть еще одна категория. Крупные региональные компании с собственным производством, нередко – полного цикла. Способные строить и вводить в эксплуатацию объекты за счет дохода от собственной деятельности и только потом реализовывать уже готовый продукт (квартиры). И находящиеся на таком уровне эффективности, что банки выстраиваются в очередь, чтобы кредитовать их строительство. Таких компаний немного. В лучшем случае – одна на город, и то не на каждый. В Югре, пожалуй, всего две. Сибпромстрой в Сургуте и Стройдеталь в Нижневартовске.

Эти компании не просто выживают в сегодняшних условиях, а достаточно неплохо в них себя чувствуют. Потому что выбрали эффективную стратегию и применяют правильную тактику. Вкладывают средства в инженерные решения, позволяющие снижать себестоимость, одновременно повышая качество продукции (домов). Для сургутян самый понятный и наглядный пример – Сибпромстрой, технологии строительства которого официально признаны самыми энергоэффективными в стране. А стоимость за квадратные метры – одной из самых низких. Причем тоже в масштабах государства.

Себестоимость получилась ниже, чем у конкурентов, именно потому, что компания масштабно и систематически модернизирует производство, внедряет новые технологии, которые в большинстве случаев сама и изобретает. На территории региона это единственная компания, у которой существует система вознаграждений за рацпредложения. И одна из очень немногих в стране. Причем вознаграждение рационализаторы получают немалое – десять процентов от экономического эффекта.

– Убрав всего одну – очень незначительную по площади и весу – закладную деталь, можно сэкономить десятки тонн металла, – поясняет генеральный директор компании «Сибпромстрой-Югория» Андрей Сурлевич. – Это уже сотни тысяч рублей, а мы посчитали только прямые расходы: стоимость этого металла. Есть же еще и дополнительные: затраты на транспортировку, энергоресурсы, но главное – расходы на оплату труда. Человекочасы.

– Рационализаторов мы поощряли и раньше, но официально программу приняли только в этом году. Инициативных умных ребят у нас очень много. И мы не отмахиваемся от их идей. Сейчас, мне кажется, таких предложений станет еще больше, – считает руководитель Сургутского завода железобетонных изделий Андрей Кожаев.

Компания внедряет и технологии, к разработке которых непосредственного отношения не имеет. К примеру – из сферы IT.Возможность управлять отоплением в квартире со смартфона, с его же помощью – контролировать ситуацию во дворе и в подъезде, в том числе – управлять шлагбаумом и домофоном.Это дает дополнительный сервис жильцам.

Автоматизировать контроль за соблюдением норм и требований строительных работ, что исключает возможность того, что служба качества головной компании пропустит недоработки подрядчика. И многое другое. Даже выбор поставщиков – через открытый тендер на интернет-платформе, исключающий вариант отката. Это влияет на качество продукта и его конечную стоимость.

Витамины для бизнеса

– Мой прогноз по отрасли: спрос будет, – считает Алексей Сафиоллин. – Так что компаниям, удовлетворяющим государство в его новых требованиях, опасаться не стоит. Более того, в ближайшей перспективе объемы производства у них даже вырастут – раза в полтора. Хотя бы из-за нацпроекта «Жилье и городская среда», на реализацию которого только из федерального бюджета выделяется более 890 млрд рублей. А есть ведь еще региональные и муниципальные средства – общая емкость проекта более триллиона. При этом будет строиться не только жилье для реализации программ по переселению. Инженерные сети, нехватка которых сегодня является основным камнем преткновения для большинства застройщиков, в том числе.В стране начинается развитие комплексного строительства, в том числе малоэтажного. Ведь отрасль жилищного строительства – локомотив для десятка смежных отраслей: от производства стройматериалов и мебели до торговли и сферы услуг.То есть, огромного объема инвестиций в экономику страны. Строительная отрасль также источник немалых налогов, рабочих мест, не говоря уже о развитии территорий.

К слову, на территории Югры в ближайшие пять лет только Сибпромстрой планирует построить 800 тысяч квадратных метров жилья. Немалую долю от указанного объема застройщик рассчитывает реализовать в рамках государственных и муниципальных программ.

 – Благодаря федеральному и региональному правительствам программа по сносу балочных массивов, аварийного и ветхого жилья вышла в активную фазу. В связи с этим нам оказывает максимальное содействие руководство города сразу нескольких территорий, например – Пыть-Яха, где мы планируем ввести 22 тысячи квадратных метров, – отметил соучредитель компании «Сибпромстрой» Николай Сторожук. – Это же касается и Сургутского района.

В Сургуте компания рассчитывает построить 550 тысяч квадратных метров, в том числе 400 тысяч – ЖК «Марьина гора» на участке неподалеку от офиса компании. Начало строительства – лето 2019. Одновременно компания начнет осваивать территорию микрорайона № 36 в северо-западной части Сургута. Там масштабы меньше – 50 тыс квадратов, что объясняется форматом микрорайона: жилой комплекс с компактными четырехэтажными домами по аналогии с ЖК «Дорожный».

На развилке

Сегодня – на этапе перестройки – проблемные компании имеют больше преимуществ, чем стабильные предприятия строительной индустрии. Чтобы хоть отчасти снять социальное напряжение, возникающее из-за проблем обманутых дольщиков, бюджет нередко не только закрывает финансовые обязательства таких горе-застройщиков перед людьми.

Есть и другие моменты, о которых простой потребитель знает редко, но которые являются больной точкой для строительных компаний, работающих за счет собственных средств. Потому что эти моменты ставят бизнес в неравные условия. Например, требование о соблюдении предельно допустимых сроков по строительству объектов. Для застройщиков, работающих в долевке, законодатель его отменил: лишь бы достроили! Для компаний, возводящих объекты за счет собственных средств или банковских кредитов, правило действует. И дом может быть достроен, и даже территория благоустроена, но если застройщик по документам не успел ввести объект в эксплуатацию в отведенные договором сроки, то земельный участок может быть изъят и повторно выставлен на торги – уже с объектом незавершенного (по документам) строительства. Избежать такого финала можно только через суд. Ну или – допускаю – через взятки, о которых «потерпевшая» сторона предпочитает молчать: меры по противодействию коррупции суровы в отношении обеих сторон этого процесса: и взяточника, и взяткодателя.

Но ситуация хоть со скрипом, но начинает меняться. Минстрой и Минэкономразвития России, по крайней мере, услышали предложение застройщиков отменить хотя бы это ограничение. Либо создать для всех участников рынка равные условия. На прошлой неделе состоялось заседание экспертной группы по трансформации делового климата в направлении «Градостроительная деятельность и территориальное планирование», организованное совместно Торгово-промышленной палатой России и Минэкономразвития РФ.Главный компромисс, которого удалось добиться бизнесу и власти на этой встрече, – смягчение требований по предельно допустимым сроков. Пока решение окончательно не принято: оно должно пройти массу согласований. Но есть перспектива, что застройщикам, не работающим в долевом строительстве, продлят сроки ввода, а также разрешат начинать оформлять документы по вводу объектов в эксплуатацию на этапе, когда его готовность составляет 95 процентов. С условием, что к моменту выдачи этих документов здание и прилегающая к нему территория будут отвечать требованиям на все сто.

Если данные изменения в закон будут приняты, это будет обозначать, что государство наконец повернулось лицом в сторону своих надежных партнеров – стабильного бизнеса. То есть, стало не только «лечить больных», но и создавать условия, чтобы сохранить и еще более укрепить здоровье бизнес-субъектов, которые и сами придерживаются правил ЗОЖ. Но как именно будет развиваться ситуация, пока можно только гадать.