Уважаемые предприниматели! На рассмотрение поступил проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)».

 Большая просьба рассмотреть документ и, при наличии, направить Ваши замечания и предложения в комментарии (под публикацией) до 9 августа 2018 г. 

Проект федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)" (далее - законопроект) подготовлен Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации во исполнение пункта 1 Плана законопроектной работы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2017 год, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 10 января 2017 г. № 9/пр.

Законопроектом:

1) уточняется возможность осуществления комплексного и устойчивого развития территорий, границы которых устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципальных образований, путем реализации одного или нескольких договоров о развитии застроенной территории, договоров о комплексном освоении территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, договоров о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

2) вводится определение понятия "комплексное развитие территории"
и корректируется определение понятия "красные линии";

3) уточняется порядок установления (изменения) границ населенных пунктов в составе документов территориального планирования муниципальных образований, в том числе устанавливается, что карта границ населенного пункта действует в части, не противоречащей сведениям о таких границах (частях границ), содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;

4) уточняется порядок установления территориальных зон, в частности предусматривается, что карта градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки поселения, городского округа и сведения о границах территориальной зоны действуют в части, не противоречащей сведениям о таких границах (частях границ), содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;

5) предусматривается, что порядок внесения изменений в документацию
по планировке территории устанавливается Правительством Российской Федерации;

6) устанавливается возможность включения в границы комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур при условии, что такие земельные участки являются смежными по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей земельных участков;

7)  устанавливается, что обязательным приложением к решению
о развитии застроенной территории, о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, решению о развитии застроенной территории будут являться сведения о границах такой территории, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ территории, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости;

8) закрепляется полномочие органа регистрации прав на установление требований к системе координат, точности определения координат характерных точек границ территории, в отношении которой принимается решение о развитии, о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, формату электронного документа, содержащего указанные сведения;

9)  предусматривается, что применительно к земельным участкам, находящимся в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, комплексном развитии, выдача градостроительных планов допускается только при наличии документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о развитии застроенной территории, комплексном развитии территории;

10) устанавливается перечень оснований для отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка;

11)  закрепляется возможность нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации устанавливать случаи, когда состав и содержание документации по планировке территории, утвержденной до 1 января 2017 г., подлежат приведению в соответствие с требованиями Федерального закона
от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 373-ФЗ);

12)  устанавливается, что проект планировки территории, проект межевания территории, утвержденные до 1 января 2017 г., применяются без приведения их состава и содержания в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона № 373-ФЗ;

13)  распространяются нормы статьи 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения по изъятию земельных участков и объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии застроенной территории.

Заключение договора о развитии застроенной территории является следствием принятия органом местного самоуправления решения в пределах полномочий этого органа.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических
или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования
(при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального
и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

Согласно части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются
на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В силу части 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации на застроенной территории, в отношении которой принято решение
о развитии, могут быть расположены помимо объектов, предусмотренных частью 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.

Таким образом, в случае изъятия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для муниципальных нужд, исключается необходимость в объектах недвижимого имущества, обеспечивающих исключительно функционирование таких многоквартирных домов.

В связи с этим представляется обоснованным с целью обеспечения реализации института комплексного и устойчивого развития территорий муниципальных образований предусмотреть в отношении земельных участков, указанных в части 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, возможность изъятия для муниципальных нужд.

Более того, действующие положения статьи 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации уже предусматривают возможность изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территорий по инициативе органов местного самоуправления.

Отмечается, что основной целью введения института комплексного
и устойчивого развития территории является вовлечение в градостроительную деятельность "депрессивных" площадок муниципальных образований. К таким территориям зачастую относятся неиспользуемые или неэффективно используемые территории, значительная часть которых занята самовольными постройками, и т.д. Наличие таких территорий в границах муниципальных образований, в большей степени расположенных в центральных районах,
не может не вызывать обеспокоенность как местного населения, так и органов местного самоуправления. Исходя из совокупности негативных факторов, нельзя не отметить, что такие территории не соответствуют ни санитарно-эпидемиологическим требованиям, ни техническим регламентам,
следовательно, создают угрозу здоровью, а иногда и жизни граждан.

Таким образом, деятельность, направленная на развитие таких территорий, в полной мере соответствует публичным интересам, а заключение соответствующих договоров с потенциальными застройщиками таких территорий является лишь механизмом для реализации таких общественных интересов.

С целью обеспечения общественных интересов, в том числе по переселению граждан из многоквартирных жилых домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, необходима реализация соответствующих мероприятий по строительству планируемых объектов, в том числе социальной, инженерной и транспортной инфраструктур
в максимально короткие сроки, в связи с чем возможность изъятия объектов, обеспечивающих исключительно функционирование аварийных домов, является обоснованной.

При этом с целью обеспечения конституционных прав граждан и юридических лиц на судебную защиту законопроектом исключаются требование о немедленном исполнении решений суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления, предусмотренное пунктом 10 статьи 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положения пункта 12 указанной статьи, предоставляющие право органам местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, обращаться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, изымаемые для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, от имени указанных правообладателей без доверенности.

Законопроектом также предусматривается внесение изменений в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), тесно связанных с вопросами градостроительного зонирования территорий.

Для осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий необходимо отображение границ таких территорий на карте градостроительного зонирования.

Предлагаемые законопроектом изменения в Федеральный закон
№ 218-ФЗ предусматривают нормы, регулирующие порядок внесения сведений о земельных участках, пересекающих границы населенных пунктов, территориальных зон, сведения о которых внесены в ЕГРН, в том числе если соблюдается условие о нахождении семидесяти пяти и более процентов площади земельного участка соответственно в границах или за границами определенного населенного пункта, а также если такое условие не соблюдается.

Принятие законопроекта позволит в значительной степени увеличить объем территорий, вовлеченных в развитие посредством механизмов комплексного и устойчивого развития территории, окажет благоприятное влияние на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров, которые могут повлиять на увеличение срока строительства.