«Жилищное строительство на сельских территориях. Инструменты и механизмы»

 Докладчик: Мороз Антон Михайлович

Слайд 1 (Заставка) презентация доклада

Добрый день, уважаемые коллеги!

Пространственное развитие России, в том числе, малых городов и сельских территорий является одним из основных направлений, над которым эксперты НОСТРОЙ работают в постоянном режиме.

Проработка предложений для федеральных и региональных органов власти основывается на анализе открытых данных. Мониторинг показателей развития отраслей и сегментов строительного комплекса России проводится нами уже более года.

Итак, прежде чем мы перейти к обсуждению механизмов и инструментов развития сельских территорий, предлагаю ознакомиться с некоторыми показателями.

Слайд 2

На слайде представлена динамика строительства жилья на городских и сельских территориях. Как вы видите, треть вновь вводимого жилищного фонда России приходится на село. В 2019 году был установлен рекорд последнего десятилетия – 23,4 млн.кв.м. Это, безусловно, положительная динамика.

Слайд 3

Далее – источники финансирования строительства жилья на сельских территориях.

Практически весь объем – это личные средства граждан. Строительство за бюджетные средства сокращается два года подряд.

Слайд 4

Говоря о целеполагании сегодняшней дискуссии, хочу отметить, что невозможна реализация стратегических задач локально по отраслям, тем более в вопросе комплексного развития территорий.

В связи с этим, по нашему мнению, реализация государственного курса по развитию АПК России должна проходить с учетом показателей Нац.проекта «Жилье и городска среда», а также при синхронизации планов мероприятий и дорожных карт. Именно при комплексном подходе возможно обеспечить сбалансированное развитие территорий, где одновременно будут создаваться и места проживания населения, и точки приложения труда, и социально-культурная инфраструктура.

Разработка механизмов и инструментов устойчивого развития территорий, применимых на территории всей страны, позволит обеспечить равномерное пространственное развитие страны, а не отдельных локаций. Именно в этом случае можно говорить о мультипликативном эффекте и развитии различных секторов экономики.

Слайд 5

Каждый субъект Российской Федерации, каждый муниципалитет при формировании планов развития подведомственных территорий должен ответить на несколько вопросов:

Для кого надо строить? - Определить потребности населения и частного предпринимательства.

Что и где надо построить? – Определить виды объекты и необходимый объем строительства, определить земельные участки (в случае необходимости провести процедуры по изменению ВРИ).

Как надо строить? – Все виды объектов должны быть обеспечены инженерной и дорожно-транспортной инфраструктурой, жилые объекты должны быть обеспечены социально-культурной инфраструктурой.

Кто будет строить? – Определить критерии отбора подрядчиков, застройщиков и поставщиков. Приоритет должен быть отдан «местным» компаниям. Это окажет благоприятное влияние на развитие предпринимательства в локации. Жилищное строительство также должно осуществляться профессиональными подрядчиками.

По сути, это и есть формирование мастер-плана административной единицы. Мы анализируем, планируем, прогнозируем и снова планируем. Из Доклада к Госсовету: «Мастер-план - это документ долгосрочного планирования, политическое соглашение по вопросам пространственного развития населенного пункта между представителями власти, населением и бизнесом, в котором желаемый образ будущего города увязан с планами социально-экономического развития, а расстановка стратегических приоритетов способствует наиболее эффективному распределению ограниченных бюджетных ресурсов».

В завершении прорабатывается вопрос финансовых ресурсов. На этом вопросе я остановлюсь чуть позже в своем докладе.

Слайд 6

Что же нужно населению для комфортной и достойной жизни на селе?

1.    Локация. Если территория не обеспечена достаточным объемом рабочих мест и/или социально-культурной инфраструктурой, у людей должна быть возможность в разумное время доехать до таких мест. Для развития отдельных видов КФХ важно учитывать климатические условия территории.

2.    Площадь и формат жилья должен отвечать потребностям граждан. На загородных территориях нет необходимости строить многоквартирные дома, пусть даже малоэтажные. Если проанализировать проекты, которые реализуются сегодня в стране, то уже в этом году можно сформировать базу типовых проектов таун-хаусов и индивидуальной застройки.

3.    Инфраструктура, в первую очередь, инженерная. Должна быть создана или с участием региональных РСО, или могут быть созданы автономные инженерные системы, обеспечивающие всю территорию или отдельные КФХ.

4.    Приобретение и наем жилья, создание КФХ и малых предприятий на территории должно быть доступно для населения.

5.    Люди, проживающие на селе или планирующие переехать из города, должны понимать, где и на каких условиях они могут создать и развивать КФХ, где и как организован сбыт произведенной продукции, ИЛИ где они будут работать.

Слайд 7

Наши эксперты проработали текущую проблематику сегмента. На слайде представлены те, с которыми сталкивается большинство по всей стране:

Ø Отсутствие системы территориального планирования в субъектах и муниципалитетах

Ø Отсутствие механизмов в реализации проектов комплексного и устойчивого развития территорий

Ø Несовершенство института государственно-частного и муниципально-частного партнерства

Ø Перегруженность сложными правовыми конструкциями земельного и градостроительного законодательства

Ø Непредсказуемость и частота изменения целевого назначения земельных участков органами местного самоуправления

Ø Непредсказуемость и частота изменения планов застройки земельных участков органами местного самоуправления

Ø Несоответствие выданных ТУ на старте проекта реальным мощностям при вводе объекта/ов в эксплуатацию

Ø Отсутствие планов развития и планов финансирования создания объектов дорожной, инженерной и социально-культурной инфраструктуры

Ø Отсутствие обеспечения районов муниципальными службами (полиция, скорая помощь, МЧС и т.д.)

Слайд 8

Если говорить о проектах жилищного строительства на сельских территориях, то для успешной реализации и низкой себестоимости необходимо следующее ресурсное обеспечение:

•        Определена локация

•        Готовый к застройке земельный участок

•        Подведены инженерные сети ИЛИ учтено создание автономных систем

•        Использование готовых проектных решений для ВСЕХ видов объектов

•        Использование «местных» строительных материалов

•        Учтено создание инфраструктурных объектов

Как я уже отмечал ранее, на наш взгляд, приоритет должен быть отдан организованной застройке профессиональными подрядными организациями. При таком подходе у жилых объектов будет вся проектная и исходно-разрешительная документация. Тиражирование такой практики, в свою очередь, позволит развивать ипотечные продукты для сегментов малоэтажного и индивидуального жилищного строительства на сельских территориях. 

Слайд 9

Развитие финансовых инструментов для всех участников сельского жилищного рынка должно совершенствоваться и становиться доступным. Продукты проектного финансирования возможны и для таких проектов, но их цена для застройщиков и покупателей должна быть реалистичной.

Слайд 10

Итак, если мы говорим о комплексном подходе в вопросе пространственного, равномерного и сбалансированного развития территорий, вот какое количество национальных проектов предусматривает мероприятия и финансирование, и какое количество ФОИВов отвечают за реализацию.

Конечными исполнителями и ответственными, безусловно, являются главы субъектов РФ. Но этот слайд, мне кажется, отлично показывает, как важно сегодня продуктивное межведомственное взаимодействие и создание федерального и региональных проектных офисов.

Слайд 11

Федеральный проектный офис, синхронизируя планы мероприятий национальных проектов по направлениям, формирует общую дорожную карту для субъекта. Глава региона на основании поставленных задач и определенных обязательных мероприятий, создает региональный проектный офис, с которым «расшивает» свою дорожную карту, детализирует ее.

Слайд 12

Перейду к инструментам реализации проектов жилищного строительства на селе.

Этот слайд только на первый взгляд кажется насыщенным, на самом деле, думаю, что ничего нового вы не увидите.

Дело в том, что за последнее десятилетие в Российской Федерации создана нормативная правовая база, обеспечивающая механизмы развития территорий – это институт ГЧП и МЧП, концессия, соглашение о комплексном устойчивом развитии территории, о развитии застроенных территорий, о создании социального жилья.

Итак,

1.    Финансовыми ресурсами обладают ФОИВы и органы местного самоуправления в рамках национальных проектов и государственных и региональных программ. Далее – ресурсоснабжающие организации, обладающие собственными ресурсами. И, наконец, застройщики, строители и граждане.

2.    Для создания ВСЕХ видов объектов инфраструктуры необходимо задействовать институт ГЧП, МЧП и КУРТ. Именно в рамках этих соглашений все участники многолетнего (подчеркиваю) процесса смогут закрепить зону своей ответственности и свой финансовый интерес.

3.    Банковский сектор может и должен включиться в эти процессы в рамках продукта проектного финансирования с использованием счетов эскроу.

4.    Таким образом, на одной территории может быть создано несколько видов жилья:

- малоэтажное и индивидуальное жилье для разных категорий потребителей (молодые специалисты, молодые семьи, многодетные семьи и т.д.),

- социальное жилье для отдельных категорий граждан (за счет бюджета),

- арендное жилье,

- некоммерческое наемное жилье.

Дополнительно хочу отметить, что созданные институты на сегодняшний день несовершенны. Поэтому прежде чем приступить к реализации пилотных проектов, необходимо проанализировать существующую правоприменительную практику и доработать действующее законодательство.

Слайд 13

Приоритетными направлениями деятельности в целях развития жилищного строительства на сельских территориях по мнению Ассоциации «НОСТРОЙ» являются:

Ø Государственная поддержка отдельных категорий граждан

Ø Стандарты кредитования ИЖС, разработка доступного ипотечного продукта

Ø Независимый контроль за ходом строительства со стороны технических заказчиков или банков

Ø Применение готовых домокомплектов, произведенных фабричным способом

Ø Разработка и Применение типовых проектов повторного применения для ВСЕХ видов объектов

Ø Централизованное обеспечение земельных участков инженерными сетями

Ø Принятие региональных программ развития ИЖС

Ø Актуализация документов территориального планирования

Ø Комплексное освоение территории в целях ИЖС с использованием Стандарта ДОМ.РФ

Слайд 14

Консолидированная позиция НОСТРОЙ по развитию сегмента ИЖС в России сформирована в следующих основных предложениях:

1.    Дополнить Национальный проект «Жилье и городская среда» отдельной программой «Развитие индустриального домостроения и типового проектирования для индивидуального жилищного строительства».

2.    Рассмотреть изменение показателей Национального проекта «Жилье и городская среда» на 2024 год, предусмотрев ввод МКД в размере 60 млн. кв. м и ввод ИЖС в размере 60 млн. кв. м.

3.    Принять меры по развитию в регионах индустрии строительных материалов с радиусом логистического плеча не более 250 км.

4.    Рассмотреть вопрос о распространении опыта «дальневосточного гектара» в других регионах Российской Федерации.

5.    Разработать механизмы стимулирования застройщиков, осуществляющих малоэтажное жилищное строительство индустриальным способом, в том числе путем применения механизмов ГЧП при строительстве инфраструктурных объектов, а также применения программы «Стимул».

6.    Внести изменения в законодательство о градостроительной деятельности, предусматривающие обязательное членство организаций, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов, в саморегулируемых организациях, в случае если сумма по договору строительного подряда составляет более 3-х млн. рублей.

7.    Отменить дачную амнистию после 1 марта 2021 года.

Слайд 15

В целях развития и совершенствования ипотечных продуктов для создания жилья на селе, по нашему мнению, необходимо:

1.    Анализ существующих продуктов ипотечного кредитования для жителей сельских территорий, усовершенствовать их в целях массового распространения на территории России. Разделить на сегменты для граждан, работающих в сфере с/х, постоянно проживающих на сельских территориях и для дачного/второго (загородного) жилья.

2.    Расширение государственной поддержки льготных категорий граждан при строительстве или приобретении индивидуальных жилых домов путем субсидирования ипотечных ставок, а также предоставление рассрочки уплаты покупной цены на срок от 5 до 10 лет.

3.    Создание специальных ипотечных продуктов при приобретении типовых домокомплектов фабричного производства.

4.    Применение механизма «ипотечных каникул», предусматривающих освобождение от каких-либо платежей в течение строительства, в отношении типовых проектов ИЖС.

Мы выстроили плодотворную работу с предпринимательским и экспертным сообществом, и готовы поддержать все инициативы на благо развития сельских территорий.

Благодарю за внимание! 

ПРОЕКТ РЕЗОЛЮЦИИ КРУГЛОГО СТОЛА

вопросы, замечания, предложения оставляйте в комментариях