Эксперты Комитета по строительству ООО МСП «ОПОРА РОССИИ» составили заключение на проект федерального закона, устанавливающий требования к государственному компенсационному фонду участников долевого строительства жилья. В распоряжении Агентства новостей «Строительный бизнес» имеется экспертное заключение, которое мы приводим ниже в полном объеме:

«Экспертами Комитета по строительству ООО МСП «ОПОРА РОССИИ» изучен проект федерального закона, по результатам изучения которого Комитет представляет следующие замечания. 

Авторы законопроекта отказались от учреждения государственного компенсационного фонда защиты прав участников долевого строительства в форме публично-правовой компании. В представленной редакции предлагается формировать компенсационный фонд на базе некоммерческой организации, созданной на базе АО «АИЖК», учредителем которой станет Министерство строительства и ЖКХ России. При этом в соответствие со ст.7 Федерального закона «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 г. №7-ФЗ, учредители не отвечают по обязательствам созданного ими фонда, а фонд не отвечает по обязательствам своих учредителей. Таким образом, государственные контролирующие органы, не имеют права контролировать и вмешиваться в деятельность НО «Фонд единого института развития в жилищной сфере», так как Министерство строительства и ЖКХ России не отвечает по обязательствам учрежденного фонда. Из этого также следует, что создаваемый компенсационный фонд не корректно считать государственным.

Авторы законопроекта предлагают формировать следующие органы управления фондом: совет фонда, правление фонда и генеральный директор фонда. Председатель и члены совета фонда назначаются Правительством РФ по представлению председателя наблюдательного совета АО «АИЖК». Генеральный директор фонда назначается решением председателя совета фонда по представлению генерального директора АО «АИЖК». Члены правления назначаются решением совета фонда по представлению генерального директора фонда. В законопроекте отсутствует норма, регламентирующая количественный состав совета и правления фонда.

Авторы законопроекта особым образом разграничили полномочия органов управления в части использования средств компенсационного фонда:
Решение о выплате компенсаций гражданам – участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика принимает правление фонда. Порядок таких выплат устанавливается Правительством РФ.
Решение о заключении договора займа (в том числе беспроцентного) и договора пожертвования с застройщиком – приобретателем, принимает совет фонда. Совет фонда и определяет порядок заключения таких договоров.

По мнению экспертов Опоры России, порядок использования средств компенсационного фонда по всем основаниям, предусмотренным проектом закона №139186-7 и Постановлением Правительства №1310 от 07.12.2016 г. должен устанавливаться Правительством РФ.

Создание и ведение Единого реестра застройщиков предлагается передать в ведение фонда. При этом состав сведений и порядок ведения должен быть установлен уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Проектом федерального закона устанавливается принцип плавающей базовой ставки, определяющей размер обязательных отчислений застройщиками в фонд. Базовая ставка может повышаться по решению органов управления фонда не чаще одного раза в год. Базовая ставка применяется к цене договора долевого участия.
В свою очередь, Постановлением Правительства №1310 от 07.12.2016 г. размер обязательного отчисления должен равняться 1% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

В новой редакции закона разработаны механизмы по объектам жилой недвижимости, но нигде не указаны механизмы разрешения вопросов с социальными объектами и объектами инфраструктуры, которые строятся в рамках реализации одного проекта, объектами транспортной инфраструктуры, в т.ч. парковками, нежилыми помещениями и коммерческими площадями. 

Эксперты Комитета по строительству Опоры России отмечают наличие коллизий в части норм, регламентирующих использование средств фонда. Так,  в начале текста законопроекта, авторы указывают, что имущество фонда формируется из обязательных отчислений застройщиков и доходов, полученных от инвестирования средств фонда. При этом обязательные отчисления застройщиков формируют компенсационный фонд, который обособляется от общего имущества фонда.

Далее же по тексту появляются нормы, которые устанавливают, что средства компенсационного фонда могут участвовать в инвестиционной деятельности, а также расходоваться на содержание самого фонда, что свидетельствует о не обособленности средств компенсационного фонда.

Так может возникнуть ситуация, когда в результате неудачного инвестирования будет утеряна часть средств компенсационного фонда, что может привести к недостаточности средств для выполнения прямых функций фонда. В данном случае органы управления вправе принять решение о повышении базовой ставки и увеличении финансовой нагрузки на застройщиков.

В данном контексте необходимо также уточнить понятие «временно свободные средства фонда» в п.4 ст. 233.
Авторы законопроекта предусматривают создание резервного фонда и иных целевых фондов. Необходимо разъяснение об экономической природе этих фондов, так как, по сути, компенсационный фонд и является резервом для решения проблем на рынке долевого строительства.

В российском законодательстве остается неурегулированным сегмент жилищно-строительных кооперативов. Хотя авторы законопроекта предлагают в случае банкротства застройщика по 214-ФЗ, формировать ЖСК и уже это ЖСК финансировать для достройки объекта. Данное предложение представляется непроработанным и необоснованным.

В части внесения изменений в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» авторы законопроекта предлагают при конкурсном производстве в рамках третьей очереди удовлетворять денежные требования граждан и фонда. Участники долевого строительства – юридические лица, подлежат удовлетворению в четвертую очередь. Такой подход требует отдельного изучения, так как большинство юридических лиц, приобретающих жилые помещения в многоквартирных домах на стадии строительства – это органы муниципальной власти, которые таким образом пытаются решить социальные проблемы своих территорий. Социально незащищенные категории граждан должны иметь равные права при разрешении ситуации с проблемным застройщиком.

Эксперты задаются вопросом, почему авторы законопроекта предлагают завершать строительство исключительно с новыми компаниями и ЖСК? Может, на первой стадии следует выявить возможные варианты сохранение на рынке добросовестного застройщика, что поможет ему завершить объект. Почему законодатель готов предоставить безвозмездный и беспроцентный займ новому застройщику без гарантий завершения строительства, но не готов поддержать уже существующую не один год на рынке компанию?

В заключении стоит обратить внимание, что создание компенсационного фонда, призванного решать проблемы на рынке долевого строительства, не решит проблем, которые накопились на рынке к 2017 году. По данным Минстроя России на территории страны насчитывается порядка 40 000 дольщиков, чьи застройщики оказались в ситуации, при которой не имеют возможности завершить строительство.Представленный механизм не решает эти проблемы.

Комитет по строительству Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ» просит рассмотреть и учесть обозначенные замечания при доработке текста законопроекта в рамках рассмотрения в Государственной Думе ФС РФ.

Член Президиума
ООО МСП «ОПОРА РОССИИ»,
Председатель Комитета по строительству
 Н.М. Циганов

Приложение 1

Перечень норм законопроекта, которые должны быть  регламентированными отдельными актами Правительства Российской Федерации

1. Состав сведений и порядок ведения Единого реестра застройщиков.
2. Порядок осуществления обязательных отчислений застройщиками.
3. Основания заключения договоров займа и договоров пожертвования.
4. Методика расчета размера обязательных отчислений в фонд.
5. Порядок использования средств компенсационного фонда.
6. Предельный процент от доходов от инвестиционной деятельности предусмотренный для расходов на содержание фонда.
7. Назначение председателя и членов совета фонда.
8. Порядок выплаты компенсаций гражданам –участникам долевого строительства.
9. Требования к кредитной организации для размещения средств компенсационного фонда и иных целевых фондов».