К свободным территориям Стандарт относит незастроенные территории и территории реорганизации.

8.1. Незастроенные территории - это земли в административных границах города, на которых отсутствуют объекты капитального строительства, объекты транспортной инфраструктуры, инженерные сети и сооружения. Такие территории, как правило, представлены землями сельскохозяйственного назначения, природными территориями, землями, малопригодными для застройки. Незастроенные территории в административных границах городов нередко находятся на периферии или на удалении от территорий сложившейся застройки.

8.2. Территории реорганизации - это территории сложившейся застройки с улично-дорожной сетью, объектами инженерной инфраструктуры, на которой также присутствуют стационарные объекты, функция которых устарела и перестала отвечать целям городского развития. Такие территории по решению городских властей могут быть подвергнуты редевелопменту ‑ изменению функционального назначения и планировочной структуры застройки со сносом части (более 50%) или всех объектов капитального строительства. В результате сноса эти территории полностью или частично освобождаются от зданий и сооружений, поэтому формирование новой застройки на них ведется по тем же принципам, что и на незастроенных территориях.

8.3. Выбор между освоением незастроенных территорий и реорганизации территорий сложившейся застройки индивидуален для каждого города и зависит от динамики роста его населения, возможностей городского бюджета, наличия неэффективно используемых земель в границах сложившейся застройки, планов города по выводу промышленных предприятий и пр. Этот выбор осуществляется при разработке стратегий социально-экономического и пространственного развития муниципалитета. Применение целевых моделей Стандарта при разработке мастер-планов жилой и многофункциональной застройки на свободных территориях обоих видов позволит обеспечить формирование целостной городской среды и повысить качество жизни.

8.4. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации освоение свободных территорий подразумевает разработку:

• проекта планировки территории (далее - ППТ);
• проекта межевания территории (далее - ПМТ);
• границ территориальных зон и градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ).

Перед подготовкой документов по планировке территорий и градостроительному регулированию необходимо разработать общие решения по объемно-планировочной и функциональной организации территории - эскиз застройки или архитектурно-градостроительную концепцию (далее - мастер-план). Принципиальным отличием мастер-плана от ППТ является наличие объемно-пространственных решений застройки кварталов и принципиальных решений по благоустройству открытых общественных пространств. На разных этапах мастер-план может включать корректировки, основывающиеся на итогах обсуждений документа со всеми заинтересованными сторонами, в том числе местными жителями.

8.5. Мастер-план является наиболее универсальным инструментом для применения правил Стандарта при освоении территории на основе целевых моделей.

В ходе разработки мастер-плана для сбора исходных данных и получения наиболее полной картины о разных аспектах территории проектирования, рекомендуется производить ряд предварительных исследований:

• инженерные изыскания (геодезические, геологические, гидрометеорологические и экологические), сведения о физико-климатических характеристиках местности, о расположенных на территории объектах капитального строительства, инженерных сетях и сооружениях;
• градостроительные исследования определяющие положение проектируемой территории в структуре города, функционально планировочную структуру, структуру землепользования, состояние имеющейся застройки и объектов благоустройства и инженерного обеспечения, наличие и размещение существующих открытых общественных пространств, структуру и степень загруженности объектов образования, здравоохранения, обслуживания и др.
• историко-культурные исследования проектируемой территории с целью выявления имеющихся объектов культурного наследия и зон охраны, зон охраняемых природных ландшафтов;
• антропологические и социологические исследования с целью выявление и анализа потребностей и запросов горожан;
• исследования сложившейся транспортной структуры, сети УДС, маршрутов общественного транспорта, маршрутов пешеходной и велосипедной доступности
• экономические исследования: анализ рынка недвижимости, реализованных ранее проектов, действующих административных ограничений. Выработка структуры участников проекта, источников финансирования.

 8.5.1. Методологически подготовка мастер-плана осуществляется в три этапа:

• задача первого этапа формирование главных планировочных осей свободной территории, а также обеспечение ее связей с прилегающей застройкой и городом. На этой же стадии определяются границы территории проектирования и уточняются проектные параметры развития жилой и многофункциональной застройки с учетом функциональных и пространственных параметров застройки на прилегающих территориях. Выявляются точки притяжения, визуальные акценты, природные территории;
• на втором этапе с учетом установленных в городском масштабе главных планировочных осей формируется функционально-планировочная структура территории проектирования: трассируется улично-дорожная сеть, определяется расположение центров городской жизни, площадей, парков и скверов, а также школ и детских садов. Производится расчет и распределение автостоянок между территориями общего пользования. На втором этапе определяются укрупненные технико-экономические показатели застройки кварталов;
• на третьем этапе уточняют объемно-пространственные решения застройки каждого квартала с учетом планировочных решений, принятых в масштабе территории проектирования. Определяются места размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, школ и детских садов. В этом масштабе проводится межевание территории квартала на земельные участки, формируется уличный фронт, определяется типология и функциональное назначение зданий, а также силуэт застройки квартала.

8.5.2. Для завершения разработки мастер-плана необходимо синхронизировать проектные решения, принятые на каждом этапе, а также сформировать комплекты проектных документов, которые послужат основанием для разработки и утверждения документов по планировке территории и градостроительных регламентов, призванных обеспечить реализацию мастер-плана при развитии территории в долгосрочной перспективе:

• в результате проектных решений, принятых в мастер-плане, а также в результате уточнения технико-экономических показателей застройки, формируются два комплекта документов:
• градостроительные решения по развитию территории, которые содержат эскизные решения - основание для утверждения проекта планировки территории и проекта межевания территории. Этот комплект призван зафиксировать разработанную планировочную структуру территории в документах территориального планирования и обеспечить реализацию мастер-плана при ее развитии.
• объемно-пространственные решения застройки с расчетом технико-экономических показателей застройки каждого земельного участка на территории проектирования. Данный комплект документов необходим для того, чтобы зафиксировать решения мастер-плана в ПЗЗ и обеспечить реализацию этих решений при разработке архитектурных проектов для каждого земельного участка.

8.5.3. В комплект документов градостроительных решений должны включаться:

• опорный план, отображающий границы территории проектирования, границы зоны пешеходной доступности, границы зоны выявления точек притяжения за пределами территории проектирования, планировочные ограничения на территории проектирования, в том числе зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, промышленных предприятий и другие ЗОУИТ, коридоры видимости и сектора обзора значимых городских объектов, расположенных за пределами территории проектирования. А также расположение элементов городской улично-дорожной сети за пределами территории проектирования с указанием типов улиц, расположение элементов городского природного каркаса за пределами территории проектирования;
• схема красных линий кварталов и территорий общего пользования;
• схема транспортного обслуживания территории проектирования с отображением типологии улично-дорожной сети, принципиальные профили улиц (по типам), трассировку маршрутов общественного транспорта, пешеходных и велосипедных путей, размещение пешеходных переходов и остановок общественного транспорта, расположение автостоянок на территориях общего пользования с указанием числа машино-мест;
• схема размещения озелененных территорий общего пользования на территории проектирования с указанием габаритов и площади каждой из них.
• схема размещения школ и детских садов с указанием площади участков и вместимости каждого из них;
• схема функционально-планировочных решений территории, отображающая проектируемые границы центра городской жизни и тихих жилых зон, функциональный баланс застройки каждого из кварталов, места приоритетного размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры в первых этажах, в других частях зданий или в отдельных зданиях, размещение высотных доминант;
• схема размещения объектов инженерной инфраструктуры;
• схема межевания территории кварталов.

8.5.4. Комплект документов объемно-пространственных решений  содержит:

• эскизные решения, которые служат основанием для разработки или внесения изменений в градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки.
• паспорт застройки каждого земельного участка с отображением технико-экономических показателей застройки, объемно-пространственных параметров застройки, схему размещения застройки на земельном участке.
• набор параметров застройки каждого земельного участка, который будет предоставлен в градостроительном плане земельного участка (далее - ГПЗУ) застройщику и проектировщику.

8.5.5. Технико-экономические показатели и параметры застройки должны быть максимально приближены к параметрам соответствующей целевой модели Стандарта. Параметры обязательно сопровождаются схемой, на которой обозначена эта привязка, а также зоны размещения объектов капитального строительства, сформированные на основе объемно планировочных решений застройки квартала. Такая детализация параметров застройки каждого земельного участка создает определенность для застройщиков и проектировщиков, поскольку установленные технико-экономические показатели уже соответствуют требованиям инсоляции, требованиям по размещению автостоянок и озеленения. Именно эти параметры оказывают наибольшее влияние на формирование архитектурных решений зданий и определяют возможности для размещения плотной застройки.

8.5.5.1. Перечень технико-экономических показателей застройки:

• общая площадь зданий, тыс. м2;
• общая площадь жилья, тыс. м2;
• общая площадь помещений, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, тыс. м2;
• количество машино-мест на наземных автостоянках, машино-мест;
• количество машино-мест в паркинге (при наличии), машино-мест;
• общая площадь паркинга (при наличии), тыс. м2;
• вместимость школ и детских садов (при наличии), мест;
• общая площадь школ и детских садов (при наличии), тыс. м2;
• площадь озеленения на поверхности земли, га;
• площадь озеленения на кровле (в том числе подземных и полузаглубленных паркингов), га.

8.5.5.2. Перечень объемно-пространственных параметров застройки:

• этажность застройки, надземных этажей;
• процент застроенности земельного участка, %;
• отступ застройки (фасадов зданий) от красных линий улиц, м;
• процент застроенности земельного участка по красным линиям, %;
• высота первого этажа застройки, выходящей на красные линии улиц, м;
• процент остекления фасада первого этажа, %;
• отметка входов над уровнем тротуара, м;
• высота ограждений земельных участков вдоль красных линий улиц, м.