Чем ближе дата 1 июля 2018 года, тем задумчивее руководители и эксперты, работающие в сфере строительства и недвижимости, а также представители банковской сферы. Решение Правительства о замещении долевого строительства банковским кредитованием и иными источниками финансирования, с одной стороны, стало хорошей новостью для покупателей жилья, а с другой - поводом для серьезных размышлений застройщиков. Чем новая модель обернется для них и как отразится на их деятельности? Станет ли проектное финансирование доступным инструментом и тем защитным механизмом, который сможет гарантировать безопасность сделок, обеспечить более прозрачные отношения между представителями отраслевого сообщества и вывести их на новый цивилизованный уровень? Или меры по отмене ДДУ повлекут за собой сокращение рынка, дефицит предложения и удорожание квадратного метра?

Обсуждению этих наболевших вопросов и был посвящен IV ежегодный финансовый саммит по недвижимости – PROFin-Real Estate Finance Summit, прошедший в последний день февраля по инициативе PROEstate Events, учебного центра Academy of Real Estate и при поддержке Российской Гильдии управляющих и девелоперов и Ассоциации инвесторов Москвы. Саммит собрал более 50 инвесторов, девелоперов, застройщиков, представителей банков и инвестиционных фондов, экспертов и специалистов финансовых и коммерческих направлений, работающих в сфере недвижимости.

Диалог получился интересным и насыщенным. Открыл встречу директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин. По его словам, речь идет о крупнейшей структурной реформе в отрасли, но вопросов о ее реализации пока больше, чем ответов. К примеру, Центробанк озвучил, что стоимость кредитования в рамках проектного финансирования будет порядка 6%, но, вероятно, банки будут добавлять к этой цифре и проценты за риски, которые они несут. "Предполагаю, что застройщики будут разделяться на системных и всех остальных, и по каждому будут оцениваться риски, - сказал Сергей Нотин. - Кроме того, не секрет, что многие застройщики аффилированы с банками. Понятно, что они договорятся между собой. Но как эти банки будут работать с остальными застройщиками?".

По мнению эксперта, грядущие изменения не могут не отразиться на экономике строительства. "В условиях, когда себестоимость строительства в некоторых случаях приближается к цене продажи, застройка в ряде регионов станет просто нерентабельной, и только крупные игроки рынка смогут выдерживать этот темп, - сообщил Нотин. - Некоторые утверждают, что себестоимость строительства маленькая, а продажная цена большая, но никто никогда не говорит при этом ни о смене вида разрешенного использования, ни о стоимости приобретения участка, ни о различных обременениях, которые накладываются региональными властями - таких как строительство дорог, инфраструктуры, решение вопросов дольщиков и т.д. Если посчитать все, это будет уже существенная сумма".

С его мнением согласился Александр Байкин, заместитель генерального директора по девелопменту ГК «МИЦ». Он также добавил, что непредсказуемые результаты реформирования могут быть и для покупателей: "Государство говорит о том, что надо снижать себестоимость и делать жилье более доступным, но все последние инициативы наоборот ведут к увеличению себестоимости. Для регионов это может быть существенным".

Виктория Цытрина, заместитель генерального директора АО ГК «Эталон», поделилась опытом компании по изучению дорожной карты, предложенной Правительством РФ, и попыткой смоделировать на практике условия переходного периода, который наступит 1 июля. По мнению эксперта, с экономической  точки зрения одновременное ведение нескольких проектов с отдельным юридическим лицом под каждое разрешение на строительство для застройщика становится просто убыточным уже через квартал-два. "Мы надеемся, что принцип "одно разрешение - один застройщик" будет отменен, потому что он не даст реализовывать проект реновации в Москве, не позволит строить ни объекты инженерной, ни тем более социальной инфраструктуры, - рассказала Виктория Цытрина. - Период реализации проекта с 2-3 лет будет растягиваться до 4-5. В такой ситуации дольщик скорее предпочтет покупать готовое жилье. Переходный период ударит не только по мелким, но и по крупным застройщикам. Выбор будет между тем, чтобы строить готовое жилье и продавать его, пусть в меньших объемах, либо переходить на схему проектного финансирования,  которая будет слишком дорогой".

Заместитель генерального директора компании MR Group Андрей Кирсанов поделился некоторыми аналитическими выводами, большинство из которых выглядит довольно пессимистично. Так, объемы ввода жилья застройщиками за последние годы снижаются, в то время как объемы строительства населением индивидуального жилья увеличиваются. Исходя из этого, целевые показатели ввода жилья, поставленные государством, по мнению Кирсанова, будут достигнуты отнюдь не девелоперами. Другой негативный показатель - рост числа банкротств строительных компаний, который после 1 июля лишь усилится. Одним из немногих положительных факторов эксперт назвал снижение ставок по ипотечным кредитам для населения, однако и здесь есть "подвох". "Банки выдают кредит гражданину, потом эти деньги поступают на счет эскроу, после чего банк кредитует застройщика. На бытовом уровне, я так понимаю, банк будет иметь две прибыли с одних денег? К сожалению, нам далеко до тех ставок, по которым живет цивилизованный мир. Ведь для того, чтобы экономика в условиях кризиса развивалась, государство вводит отрицательные ставки по кредитам, мировой опыт наглядно это демонстрирует", - поделился Андрей Кирсанов.

Позицию банковского сектора озвучил и.о. начальника Управления по работе с клиентами недвижимости Департамента крупнейших клиентов CIB ПАО Сбербанк Арсен Оганджанян. По его мнению, со вступлением в силу нововведений, в первую очередь, растет ответственность банков, и не факт, что для финансовых организаций новый закон принесет больше плюсов, чем минусов. Ведь банки возьмут на себя двойные риски - реализуемых проектов и физических лиц (вкладчиков). Однако эксперт предполагает, что на последних реформа должна сказаться положительно. "Закон защищает средства дольщиков. И если так, то, наверное, стоит ожидать роста инвестирования средств в проекты. Если ты не рискуешь, почему бы не вложиться?" - считает  Оганджанян.

Комментируя схему применения эксроу-счетов, банкир признался, что такого продукта сейчас нет ни в одном из банков, поскольку никто не берется посчитать его стоимость. "Пока есть только общее понимание, как это будет работать, - сообщил Арсен Оганджанян. - Если говорить о том, что банки будут предъявлять повышенные требования к застройщикам и дифференцированные ставки к разным проектам, то это и сейчас есть, и в проектном финансировании предусмотрена дифференцированная система ставок. Но по части кредита, которая будет покрыта счетами эскроу, должна быть пониженная ставка.  У меня нет ощущения, что банковская система не переварит нововведений. Большинство строительных проектов сегодня в той или иной мере финансируются банками.  А в будущем они будут покрывать до 90% всего бюджета, и это, наверное, большой плюс с точки зрения застройщика".  Банкир заверил, что Сбербанк активно работает над введением эскроу-счетов, и к 1 июля будет готов предлагать этот продукт.

С точки зрения банковского контроля, по мнению Оганджаняна, финансовая система практически готова, поскольку все крупнейшие банки сейчас в той или иной мере его проводят, контролируя платежи по финансируемым проектам. "Единственная проблема сейчас - масштабирование этой работы. И мы в сотрудничестве с застройщиками пытаемся обкатать схему, чтобы поток документов перешел на электронную форму, чтобы это была потоковая автоматизированная система, которая бы позволяла застройщику делать свой проект, а не заниматься выяснением отношений с банком и обсуждением каждого платежа", - сказал спикер.

По итогам разговора стороны остались довольны дискуссией и прояснили ряд спорных вопросов. Как же на практике будут реализованы их предположения и прогнозы, покажет время. И, как подытожил ситуацию один из участников встречи: "Выживут сильнейшие. Надеемся, что мы будем в их числе".

Ася Гареева